منتظر ارزانی مسکن باشیم یا گرانی؟
ورود دو کارگردان جدید به معادله «معاملات ملک و قیمت آپارتمان»، وزن سناریوهای قابل طرح برای «بازار مسکن تا پایان سال» را تغییر داده است. بازار مسکن در نیمسال اول عمدتا از سه ناحیه «تورم ساخت»، «گشایشها در مسیر توافق ایران و غرب» و همچنین «کاهش نرخ رشد نقدینگی» تاثیر پذیرفت؛ بهطوریکه بعد از رشد قیمت مسکن
بازار مسکن در نیمسال اول عمدتا از سه ناحیه «تورم ساخت»، «گشایشها در مسیر توافق ایران و غرب» و همچنین «کاهش نرخ رشد نقدینگی» تاثیر پذیرفت؛ بهطوریکه بعد از رشد قیمت مسکن در بهار، بهدلیل کاهش انتظارات تورمی در تابستان، حجم معاملات خرید ملک افت شدید پیدا کرد و به تبع آن، قیمت مسکن نیز در فصل دوم سال کاهشی شد. در حال حاضر، فاکتورهای «جاماندگی قدرت خرید تقاضای سرمایهای از قیمت مسکن» و «وضعیت نظامی منطقه» به آن عوامل سهگانه موثر بر رفتار بازیگران بازار ملک اضافه شده است. برآیند این نیروها میتواند رابطهای را که از سال۹۷ تاکنون بین تغییرات مثبت نرخ دلار و روند قیمت مسکن وجود داشت، تغییر دهد و رفتار متغیرهای بازار ملک را در جهت مشابه تابستان قرار دهد. حضور دو کارگردان جدید از یکسو، عامل عقبنشینی خریداران سرمایهای از صحنه معاملات مسکن است و از سوی دیگر سرمایهگذاری ملکی را متوجه ریسک احتمالی جنگ میکند.
«بازار مسکن تا پایان ۱۴۰۲» را به جای رصد با دوربینهایی از نوع «ارز» یا «برجام»، میتوان از روی «شرایط موجود سطوح قیمت آپارتمان و قدرت خرید»، بهتر دیدهبانی کرد. نه اینکه، «آینده میانمدت» این بازار ارتباطی به آن دو متغیر خارجی –دلار و سیاست- ندارد، بلکه منظور از «ضرورت تمرکز بر اوضاع فعلی داخلی بازار مسکن»، واقعیت تقریبا تازهای است که بر بخش مسکن و ساختمان حاکم شده است و اثر آن، اگر بیشتر از «کارگردانهای خارجی» موثر بر نبض این بازار نباشد، حتما کمتر نیست. اما ماجرای این کارگردان داخلی بازار مسکن چیست؟
نیمسال بازارها تحتالشعاع دو رویداد
به گزارش اقتصاددان به نقل از دنیای اقتصاد ، دو رویداد پررنگ اقتصادی و سیاسی (منظور، سیاست خارجی) طی نیمه اول امسال سبب شد بازارهای دارایی از مسیری که اواخر سال گذشته در آن قرار گرفته بودند، خارج شوند و «روی آرامش» به خود بگیرند. این دو رویداد، عملا «هیجان عامه افراد» شامل سرمایهگذاران ریز و درشت – هر آن کس که طی سالهای اخیر برای حفظ ارزش واقعی سرمایه خود، سراغ پناهگاههای مختلف اقتصادی برای سرمایهگذاری و سودگیری بود- را مهار کرد و در نتیجه، «رشد قیمتهای دارایی» را نیز رام کرد.
رویداد اول، «گشایش محسوس سیاسی در روابط خارجی ایران با کشورهای طرف برجام» به ویژه آمریکا است که در اوایل سال جاری، «رفت و آمدهای دیپلماتهای کشورهای منطقه» به تهران و پیامهای دیپلماتیک که مستقیم یا غیرمستقیم از طرف آمریکا منتقل شد، نشان داد «اتفاقاتی قرار است مستقل از برجام» اما به نفع «توافق» رخ دهد. سیگنالهای اولیه از این رویداد در اوایل سال جاری باعث «کاهش انتظارات تورمی» در اقتصاد ایران و به تبع آن، «کاهش خرید عمومی دلار» در بازار ارز و همچنین افت میل سرمایهگذاری در بازار سکه شد. قیمت دلار در خرداد امسال، از ۵۱ هزار و ۹۰۰ تومان در اردیبهشت به سطح ۴۸ هزار و ۶۰۰ تومان رسید؛ یعنی حدود ۶ درصد کاهش در یک ماه. نرخ ارز در طول تابستان نیز تقریبا ثابت و با ریزنوسان همراه بود بهطوریکه سطح آن از ۵۱ هزار تومان در فروردین به ۴۹ هزار و ۱۰۰ تومان در پایان شهریور تغییر پیدا کرد.
«دلار» را گروهی از کارشناسان اقتصادی، «دماسنج» انتظارات و به نوعی، «بازتابدهنده» شرایط موثر بر بازارها معرفی میکنند، اما در مقطعی مثل نیمه اول امسال که فعالان این بازار، «به جمعبندی رسیده بودند که آزادسازی چند میلیارد دلار بلوکهشده به معنای افزایش عرضه دلار در بازار خواهد بود»، این کاهش و ثبات قیمت ارز، بیشتر از آنچه منعکسکننده شرایط (دماسنج) باشد، یک اتفاق ارزی بوده که خود عاملی برای «واکنش دیگر بازارها» شد.
رویداد دوم، در نیمسال اول اقتصاد ۱۴۰۲، تم اقتصادی داشت و آن، «کاهش شدید نرخ رشد نقدینگی» در مقایسه با دو، سه سال قبل از آن بود. نقدینگی به عنوان نیروی بنیادین تورم که «رشد شدید» آن، در کوتاهمدت و میانمدت روی قیمت بازارهای دارایی(دلار، سکه، سهام، مسکن و خودرو) اثر مستقیم میگذارد، طی دو، سه سال گذشته، از «مسیر رشد متعارف و تاریخی» خارج شد بهطوریکه، نرخ رشد نقدینگی که تا قبل از عصر جهش قیمتها (قبل از سال ۹۷)، در سطح میانگین حدود ۲۸ درصد در سال قرار داشت، در سالهای اخیر تا ۴۰ درصد و در ماههایی از آن هم بیشتر، افزایش پیدا کرد. این رشد شدید نقدینگی در سالهای اخیر در کنار «انتظارات تورمی» در جامعه، عاملی برای «سرمایهگذاری ملکی» و «خرید ارز و سکه» شد که نتیجهاش، به رشد تاریخی قیمت مسکن منجر شد.
با این حال، طی نیمه اول امسال، اقتصاد ایران شاهد «کاهش محسوس نرخ رشد نقدینگی» و رسیدن دوباره آن به «سطح متعارف زیر ۳۰ درصد» بود؛ این افت شدت نقدینگی بهواسطه «اعمال محدودیت در ترازنامه بانکها» بود. اثر این کاهش، در بازارهای دارایی به شکل «کاهش میل به خرید» و «کندشدن روند رشد قیمت» ظهور پیدا کرد. صحنهای که این دو کارگردان سیاسی و اقتصادی برای بازارهای نیمسال اول رقم زدند، نتیجهاش این شد که «بازدهی ۶ ماهه» بازارها در مقایسه با سالهای قبل، بهشدت کمتر شد.
بازدهی سرمایهگذاری در بازار سهام در فاصله ابتدا تا نیمه ۱۴۰۲، رقم ۸ درصد و بازدهی دلار نیز نرخ ۳ درصد شد. در بازار سکه، «بازدهی، منفی شد» بهطوریکه قیمت سکه در شهریور ۱۰ درصد نسبت به ابتدای سال کاهش پیدا کرد. بازدهی مسکن نرخ ۱۵.۵ درصدی را ثبت کرد.
درباره اینکه، «چرا بازدهی مسکن، بیشترین نرخ را ثبت کرد»، باید گفت؛ هر زمان، شرایط اقتصادی و سیاسی کشور به گونهای میشود که «سرمایهگذاران، وضعیتی شبیه برزخ پیدا میکنند به این معنا که شرایط آینده را نه به شکل اطمینان بخش، مثبت و نه منفی برای خود تصور میکنند»، در این حالت، سرمایهگذاری در بازارهایی مثل دلار یا سکه، «بسیار پرریسک» میشود در حالیکه «از نگاه این افراد، مسکن، ریسک ندارد و در بلندمدت، بالاخره این بازار با افزایش ارزش روبهرو خواهد شد». همین برداشت افراد در ماههای اخیر، موجب شد «مسکن در بازدهی» رتبه اول را به خود اختصاص دهد.
قیمت مسکن بعداز رشد حدود ۲۰ درصدی در بهار، در همه ماههای تابستان با افت ماهانه قیمت به میزان کل ۵.۵ درصد مواجه شد و در نهایت به مترمربعی ۷۷.۴ میلیون تومان رسید.
نبض معاملات خرید مسکن نیز در نیمه اول امسال بهشدت کم شد، چون خرید سرمایهای نیز در این فاصله، افت کرد.
مسکن در کنترل کارگردان داخلی؟
ماجرا از این قرار است که در ماههای اخیر، «قدرت خرید سرمایهگذار ملکی» هم سلب شد. این «سلب قدرت خرید تقاضای سرمایهای»، فاکتور جدید در صحنه بازار مسکن است که دستکم به اندازه فاکتورهای خارجی (دلار و سیاست)، نبض قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار داده و قرار خواهد داد. ابعاد این ماجرا را با شرح یک نمونه از آنچه طی حدود ۷ ماه گذشته برای یکی از فروشندگان آپارتمان در منطقهای متوسط در پایتخت گذشت، توضیح میدهیم.
مالک یک آپارتمان «متوسط متراژ» در یکی از محلههای متوسط از مناطق نیمه شمالی شهر تهران، از اواخر سال گذشته تا کنون، به شکل موثر و جدی، فروشنده بازار بود. در این مورد، «قیمت پیشنهادی» فروش در ابتدا مترمربعی ۱۵۰ میلیون تومان در مترمربع برای واحد ۹۰ مترمربعی تعیین میشود، اما در طول ماههای اخیر، «نبود خریدار موثر» برای این فایل که مربوط به آپارتمان ۶ ساله است، باعث شد، فرد فروشنده «قیمت پیشنهادی» را به مترمربعی ۱۲۰ میلیون تومان کاهش دهد و پای میز امضای قرار داد حاضر شود. او درباره وضعیت بازار مسکن میگوید «متقاضی در بازار حضور دارد»، اما «پول نیست». بررسیهایی که پیرامون این مورد به خصوص به عنوان «نماینده سایر فایلهای فروش بازار مسکن» و «منعکسکننده وضعیت کلی بازار ملک» صورت گرفته است، مشخص میکند، «توان مالی خریداران کنونی در بازار مسکن» در بهترین حالت ممکن، دستکم ۲۰ درصد کمتر از «قیمتهای فعلی فروش آپارتمان» است. این بدان معناست که «سطح قیمت مسکن در سالهای اخیر» خیلی بیشتر از ظرفیت بازار افزایش پیدا کرد تا جایی که امروز، حتی خریدار سرمایهای هم قدرت خرید خود را از دست داده است. از یک طرف، سمت فروش، برای کاهش بیشتر قیمت مقاومت میکند چون، نگاهی به سطوح قیمت سایر بازارها و از همه مهمتر، وضعیت تورم عمومی دارد، اما از سوی دیگر، سطح فعلی قیمت مسکن، «خریدارپسند» نیست. فاصله افتادن بین «سطح قیمت مسکن» و «قدرت خرید سرمایهگذار» آن هم در شرایطی که از سال ۹۷ به بعد، «قدرت خرید مصرفکننده» در بازار مسکن، از دست رفت، اتفاق تقریبا تازهای است که موقعیت جدیدی برای آینده بازار مسکن رقم میزند.
مخاطب گرامی، ارسال نظر پیشنهاد و انتقاد نسبت به خبر فوق در بخش ثبت دیدگاه، موجب امتنان است.
ع
برچسب ها :اقتصاد ایران ، بازار مسکن ، قیمت مسکن ، مسکن
- نظرات ارسال شده توسط شما، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
- نظراتی که حاوی تهمت یا افترا باشد منتشر نخواهد شد.
- نظراتی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با خبر باشد منتشر نخواهد شد.
ارسال نظر شما
مجموع نظرات : 0 در انتظار بررسی : 0 انتشار یافته : ۰