سرنوشت بازار مسکن بعد از برجام چه خواهد شد؟

از بامداد امروز خبرهای مثبتی از نزدیک شدن طرفین به احیای برجام منتشر می‌شود. شرایط به گونه‌ای شده است که تقریبا تمام طرفین درگیر مذاکرات وین به آینده برجام خوشبینند و حالا احیای آن محتمل‌تر از هر زمان دیگری به نظر می‌رسد. چنین اتفاقی می‌تواند بر متغیرهای کلان اقتصادی کشور و همچنین بر بازارها تاثیر زیادی داشته باشد. در چنین شرایطی این سوال پیش می‌آید که آینده بازار مسکن بعد از احیا برجام به چه صورت خواهد بود؟

۳ سال درجا زدن مسکن

طی یک دهه اخیر اقتصاد ایران دو مرتبه با تلاطمات سنگین و تورم‌های بسیار بالا مواجه شده است. مرتبه اول در اوایل این دهه بود که نرخ ارز با جهشی سنگین از حدود ۱۰۰۰ تومان تا ۳۸۰۰ تومان هم رشد کرد. در این دوره تورم مسکن هم افزایشی سنگین داشت. به طوری که اوج آن در سال ۹۱ بود که نرخ تورم سالانه مسکن به ۳۵ درصد رسید. اما با روی کار آمدن دولت جدید که همراه با ایجاد یک موج امید و کاهش انتظارات تورمی بود، تورم دارایی‌ها از جمله مسکن فروکش کرد. به طوری که در سال ۹۳ تورم املاک در تهران به ۵ درصد، در سال ۹۴ که توافق برجام رخ داد و سایه تحریم‌های سنگین از روی اقتصاد ایران برداشته شد، تورم املاک تهران به ۶ درصد و در سال ۹۵ هم به تنها ۴ درصد رسید. این تورم در نیمه دوم ۹۶ همگام با شروع جهش ارزی دوباره رو به افزایش رفت و کل تورم سالانه مسکن در تهران به ۱۷ درصد رسید.

در حالی تورم مسکن طی سال‌های ۹۳ تا ۹۵ به کمترین میزان رسیده بود که طی این سال‌ها تورم عمومی اقتصاد ایران در سطوح بالاتری قرار داشت. به عبارتی دیگر در این دوره شاهد تخلیه حباب مسکن و اصلاح قیمتی به روش زمانی بودیم و ارزش واقعی املاک کاهش یافت.

احیا برجام می‌تواند منجر به رشد درآمدهای ارزی و آزادسازی دارایی‌های بلوکه شده ایران شود. حال در صورتی که سیاستگذار هدفش کاهش تورم باشد این دارایی‌ها می‌توانند از کسری بودجه عمیق دولت بکاهند و تورم را برای مدتی کنترل کنند. در چنین شرایطی با کاهش انتظارات تورمی، احتمال خروج سرمایه‌گذاران از بازار مسکن افزایش می‌یابد. چیزی که می‌تواند بر میزان تقاضا در بازار مسکن اثرگذار باشد و در پی آن می‌توان امید داشت که قیمت‌ها در بازار مسکن برای یک دوره چند ساله بدون تغییر یا حتی با کاهش همراه باشد.

کدام خریداران در بازار می‌مانند؟

به گزارش اقتصاددان به نقل از بورسان،  بررسی‌ها نشان می‌دهد که طی سال‌های ۹۳ تا ۹۵ که بازار مسکن با رکود قیمتی سنگینی مواجه بوده، همچنین برجام منعقد شده و به واسطه رفع تحریم‌ها انتظارات تورمی فروکش کرد، برخلاف انتظار تعداد معاملات نه تنها کاهش نیافته بلکه افزایش هم داشته است. اما به نظر می‌رسد جنس معاملات تغییری اساسی کرده باشد.

در سال ۹۲ که اولین سال فروکش کردن هیجان در بازارها بود، تعداد معاملات مسکن در تهران با افت سنگین ۴۵ درصدی از حدود ۱۷۰ هزار واحد در سال قبلی به ۹۴ هزار واحد محدود شد. اما در سال‌های ۹۳ و ۹۴ شاهد افزایش سقف وام مسکن بودیم. این اتفاق منجر شد که تقاضای مصرفی جایگزین تقاضای سرمایه‌گذاری شود و تعداد معاملات دوباره به سطوح بالا برگردد. به طوری که طی سال‌های ۹۳ تا ۹۵ متوسط تعداد معاملات سالانه املاک در پایتخت به حدود ۱۵۰ هزار واحد رسید.

حال دوباره از آبان ماه سال قبل که با روی کار آمدن بایدن امید به احیای برجام افزایش یافت و قیمت دلار یک عقب‌نشینی جدی داشت، تعداد معاملات مسکن در تهران با افتی سنگین مواجه شد. به طوری که تعداد معاملات ماهانه حتی تا ۲۰۰۰ واحد هم کاهش یافت که در قیاس با متوسط تعداد معاملات ماهانه در سال‌های ۹۳ تا ۹۵ که بیش از ۱۲ هزار مورد بود، شاهد کاهش بیش از ۸۰ درصدی تعداد معاملات بودیم.

اما دو اقدام بانک مسکن طی ماه‌های اخیر دوباره معاملات بازار مسکن را احیا کرد. اقدام اول افزایش ۱۰۰ درصدی سقف وام مسکن و رسیدن آن برای زوجین تهرانی به ۴۸۰ میلیون تومان بود. دومین اقدامی هم که این بانک انجام داد تخفیف موقت ۵۰ درصدی برای تعداد اوراق تسه مورد نیاز برای دریافت وام بود که از دی ماه شروع شده و فعلا قرار است تا پایان بهمن‌ماه ادامه داشته باشد. البته باید خاطر نشان کرد که در نیمه دوم ۱۴۰۰ دوباره شاهد رشد نرخ دلار و افزایش انتظارات تورمی بودیم. در نهایت این ۳ عامل منجر شدند تا تعداد معاملات مسکن از آبان‌ماه افزایشی چشمگیر داشته باشد و به ۹۸۰۰ مورد در ماه گذشته برسد. این بالاترین تعداد معاملات ماهانه مسکن تهران طی ۱۸ ماه اخیر بوده است.

در چنین شرایطی به نظر می‌رسد در صورت احیای برجام هم به واسطه طرح‌های جذاب برای وام (مانند افزایش سقف آن و همچنین تخفیف برای اوراق که منجر به کاهش هزینه دریافت وام می‌شود) تعداد معاملات فعلا کاهشی جدی نداشته باشد و خریداران مصرفی همچنان در سمت خرید مسکن فعال باشند.

اما ممکن است با عدم تغییر یا حتی افت قیمت‌ها مواجه باشیم. در شرایط کنونی قیمت دلاری مسکن تهران که طی ۱۵ سال اخیر حدود ۱۰۰۰ دلار بوده است، به بیش از ۱۲۰۰ دلار رسیده است. این اتفاق را می‌توان یکی از اصلی‌ترین علل عقب‌نشینی سرمایه‌گذاران از سمت خرید مسکن دانست. طی سال‌های ۹۳ تا ۹۵ هم که قیمت ریالی مسکن بدون تغییر بود، قیمت دلاری آن در همین سطوح کنونی قرار داشت. همان‌طور که گفته شد در این دوره شاهد عقب‌نشینی تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بودیم. حال این عقب‌نشینی ممکن است در نهایت حتی به کاهش قیمت ملک منجر شود. شاید هم دوباره شاهد اصلاح زمانی قیمت و انتظار خریداران سرمایه‌ای برای رشد قیمت ارز تا جایی که قیمت دلاری دوباره به همان محدوده ۱۰۰۰ دلاری برگردد، باشیم.

کارشناسان چه می‌گویند؟

در همین خصوص از سعید محمدباقر، کارشناس بازار مسکن، در خصوص آینده بازار مسکن در صورت احیای برجام می‌پرسیم. وی می‌گوید: «یک سری عوامل منجر شده‌اند تا قیمت‌ها در بازار مسکن از سطوح تعادلی فاصله بگیرد و رکود بازار مسکن هم ناشی از همین فاصله گرفتن از سطح تعادلی است. علت اصلی این اتفاق هم فعالیت سرمایه‌گذاران است.»

محمدباقر ادامه می‌دهد: «برخی تصور می‌کنند علت اصلی رشد قیمت مسکن به خاطر تقاضای مصرف‌کنندگان است. این در حالی است که عامل اصلی رشد قیمت خانه فعالیت سرمایه‌گذاران در بازار مسکن است. حال اگر برجام احیا شود و قیمت دلار کاهش یابد، این سرمایه‌گذاران از سمت خرید مسکن عقب‌نشینی می‌کنند.»

محمدباقر در پاسخ به این سوال که اگر این دست از تقاضا از بازار حذف شود چه اتفاقی رخ خواهد داد، می‌گوید: «عقب‌نشینی این دست از خریداران منجر به کاهش تقاضا و در نتیجه افت قیمت مسکن می‌شود.»

این کارشناس بازار مسکن ادامه می‌دهد: «هنگامی که این نوع تقاضا از بازار بیرون می‌رود تعداد معاملات هم قطعا کاهش خواهد یافت. به طور کل این مصرف‌کننده است که در بازار قیمت را تعیین می‌کند و نه تولیدکننده. حال اگر مصرف‌کننده‌ها کاهش یابند و مشتری وجود نداشته باشد، قیمت مسکن خواه ناخواه کاهش می‌یابد.»

مخاطب گرامی، ارسال نظر پیشنهاد و انتقاد نسبت به خبر فوق در بخش ثبت دیدگاه، موجب امتنان است.

ع