دولت سیزدهم و چالش مسکن

حمید یزدانیان عضو شورای سردبیری با درج یادداشتی در اقتصاددان نوشت :

رئیس جمهور محترم در رقابت های انتخاباتی ۱۴۰۰ با قاطعیت از ساخت سالانه یک میلیون مسکن سخن گفتند. با گذشت چندین ماه از آغاز دولت و کندی روند پیشرفت پروژه های مسکن، مرحوم رستم قاسمی اولین وزیر راه و شهرسازی دولت سیزدهم با این توجیه که ۴ میلیون مسکن در ۴ سال ساخته می شود و قرار نیست در سال اول یک میلیون مسکن تحویل دهیم به نوعی از زیر بار این مسئولیت در سال اول دولت شانه خالی کرد. مصاحبه بعدی معاون اول دولت، موضوع را پیچیده تر کرد و جناب مخبر فرمودند: مگر قرار است دولت مسکن بسازد؟ در کجای دنیا دولت ها مسکن ساز می شوند؟ مسکن را باید مردم خودشان بسازنند. دولت فقط تسهیل کننده است و…. البته بعدها رئیس جمهور محترم از ایده ساخت ۴ میلیون مسکن در ۴ سال، مجددا دفاع کرده و تصریح کردند که ما می توانیم این وعده را محقق کنیم. هر چند جناب بذرپاش دومین وزیر راه و شهرسازی دولت سیزدهم تلویحا در برنامه رای اعتماد از مجلس، به عدم امکان پذیری این وعده اشاره کرد.

با شروع فصل جابجایی ها و نرخ های فزاینده اجاره و رهن مسکن، ضرورت دارد نخبگان و متخصصین به کمک دولت محترم آمده، به این موضوع ورود کرده و راهکارهای راهبردی، عملیاتی و کاربردی برای رفع این چالش ارایه نمایند.

برخی از دلایل اصلی تورم مسکن در ایران عبارتند از:

1. عدم تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن:

در سال‌های اخیر، بازار مسکن در ایران با عدم تعادل بین عرضه و تقاضا روبرو بوده است. در حالی که تقاضای مسکن در ایران بسیار بالا است، اما عرضه مسکن کافی در بازار وجود ندارد که باعث افزایش قیمت‌ها و در نتیجه تورم مسکن شده است.

2. افزایش قیمت مواد اولیه ساختمانی:

برای ساخت و ساز مسکن، نیاز به استفاده از مواد اولیه ساختمانی مانند فولاد، سیمان، شیشه و… است. با افزایش قیمت این مواد اولیه ساختمانی در بازار، هزینه ساخت و ساز مسکن نیز افزایش و در نتیجه قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد.

3. افزایش قیمت زمین:

قیمت زمین نیز به عنوان یکی از مهمترین عوامل تورم مسکن در ایران محسوب می‌شود. با افزایش قیمت زمین در مناطق شهری، هزینه ساخت و ساز مسکن نیز افزایش و در نتیجه قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد.

4. افزایش هزینه‌های ساخت و ساز:

هزینه‌های ساخت و ساز از جمله مواردی است که در سال‌های اخیر در ایران افزایش یافته. افزایش هزینه‌های ساخت و ساز مسکن باعث افزایش قیمت‌های مسکن و در نتیجه تورم مسکن می‌شود. در بسیاری از شهرها با کمبود نیروی کار ساختمانی مواجه هستیم. اگر اتباع افغانستان نباشند بدون شک بخش زیادی از پروژه های ساختمانی تعطیل می شود یا هزینه های ساخت بیشتر و بیشتر می گردد.

5. افزایش نرخ بهره بانکی:

با افزایش نرخ بهره بانکی، هزینه تهیه وام برای خرید مسکن نیز افزایش و در نتیجه قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد. با توجه به تورم فزاینده در سال گذشته، نرخ بهره از ۱۸ درصد به ۲۳ و ۲۵ درصد افزایش یافت که این خود عاملی برای جهش قیمت مسکن در همه شهرها و بالطبع جهش در قیمت رهن و اجاره گردید.

البته بدیهی است با توجه به شرایط اقتصادی کشور، نقش دلالان ، بنگاه های املاک و… نیز در این نابسمانی غیر قابل چشم پوشی است. و نظارت جدی تری باید در این حوزه صورت گیرد.

راهکارها:

برای کاهش تورم مسکن در ایران، می‌توان راهکارهایی را در دو دسته کلی، یعنی راهکارهای سیاست‌گذاری و راهکارهای بازاریابی و فروش ارائه داد. برخی از راهکارهای مهم در هر دسته عبارتند از:

راهکارهای سیاست‌گذاری:

– افزایش عرضه مسکن:

برای کاهش تورم مسکن، لازم است که عرضه مسکن در بازار افزایش یابد. برای این منظور، می‌توان از طریق تشویق سازندگان به ساخت مسکن، تسهیلات اعطایی به شرکت‌های ساختمانی و تشویق سرمایه‌گذاری در صنعت ساخت و ساز، عرضه مسکن را افزایش داد.

– تسهیلات وام:

علاوه بر نرخ بالای تسهیلات در بخش مسکن، روند اخذ وام نیز بسیار طولانی و پیچیده بوده و برای کاهش تورم مسکن، بایستی اصلاحات اساسی در این بخش صورت گیرد که متاسفانه معمولا با مقاومت بانک ها روبرو می شود.

برای کاهش تورم مسکن، می‌توان از طریق ارائه تسهیلات مناسب وامی به خریداران مسکن و یا ارائه تسهیلات وامی به شرکت‌های ساختمانی، هزینه خرید و ساخت مسکن را کاهش داد.

– کاهش هزینه‌های ساخت و ساز:

با کاهش هزینه‌های ساخت و ساز می‌توان قیمت مسکن را کاهش داد. برای این منظور، می‌توان از طریق تسهیلات اعطایی به شرکت‌های ساختمانی، تشویق به استفاده از مواد اولیه ساختمانی ارزان‌تر و تسهیلات اعطایی به فعالان صنعت ساخت و ساز، هزینه‌های ساخت و ساز را کاهش داد.

راهکارهای بازار و فروش:

– استفاده از تکنولوژی:

استفاده از تکنولوژی و اینترنت برای بازاریابی و فروش مسکن می‌تواند کمک کننده باشد. برای مثال، استفاده از وب‌سایت‌های اختصاصی، نرم‌افزارهای موبایل و شبکه‌های اجتماعی برای تبلیغات و فروش مسکن می‌تواند موثر باشد و دست دلالان و واسطه گران را کوتاه کرده وقیمت ها را واقعی تر نماید.

– تشویق به خرید مسکن در مناطق جدید:

تشویق به خرید مسکن در مناطق جدید و دور از شهر، می‌تواند قیمت مسکن در شهرهای پرجمعیت را کاهش دهد. البته لازمه این کار ایجاد زیرساخت های مناسب آموزشی، بهداشتی ، حمل و نقلی و … است. به عنوان در حاشیه ابر شهر تهران، شهرهای جدید پرند، پردیس و … ایجاد شده ولی چون هنوز امکانات حمل و نقلی مناسب نظیر مترو و… احداث نگردیده، استقبال حداکثری نمی شود.

– ارائه تخفیف‌ها و تسهیلات:

ارائه تخفیف‌ها و تسهیلات به خریداران مسکن می‌تواند مشتریان بیشتری را جذب کند و در نتیجه باعث کاهش قیمت مسکن شود. شرایط تحریمی کشور و عدم سهل الوصول بودن درآمدهای نفتی کشور، باعث گردیده که نقدینگی لازم در اختیار دولت برای ارایه تخفیف ها و تسهیلات مشوق، فراهم نباشد که اگر بتواند دولت محترم این مشکل را برطرف و درآمدهای بلوکه شده خود در سایر کشورها را آزاد نماید، بدیهی است که نتایج ملموسی خواهد گذاشت.

– تشویق به سرمایه‌گذاری در مسکن:

تشویق به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، می‌تواند باعث افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت مسکن شود. برای مثال، ارائه تسهیلات اعطایی به سرمایه‌گذاران مسکن ،تشویق به سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مسکن  و تسهیل فرآیند های اخذ مجوز از شهرداری ها ، سازمان های ذیربط و… می‌تواند موثر باشد.

– اصلاح مقررات:

اصلاح مقررات مربوط به بازار مسکن، می‌تواند باعث کاهش هزینه‌های ساخت و ساز، افزایش عرضه مسکن و در نتیجه کاهش قیمت مسکن شود. برای مثال، اصلاح مقررات مربوط به اخذ مجوز ساخت و ساز، کاهش مالیات بر مسکن و اصلاح قوانین رهن و اجاره می‌تواند موثر باشد.

– توسعه مسکن اجتماعی:

توسعه مسکن اجتماعی به عنوان یک راهکار می‌تواند باعث کاهش تورم مسکن شود. ایجاد پروژه‌های مسکن اجتماعی با هزینه کمتر، می‌تواند به خریداران مسکن با درآمد کمتر، کمک کند و در نتیجه باعث کاهش قیمت مسکن شود.

ناگفته نماند که مشکل تورم مسکن یکی از چالش‌های مهم در بسیاری از کشورهای دنیاست و در بسیاری از کشورها میلیون‌ها خانوار درگیر این چالش هستند.

در بسیاری از کشورهای توسعه یافته، مانند آمریکا، کانادا، استرالیا و بریتانیا، تورم مسکن یکی از مسائل مهم اقتصادی است. در این کشورها، معمولاً قیمت مسکن به دلیل افزایش تقاضا و محدودیت عرضه، افزایش می‌یابد. همچنین، مشکلاتی مانند رشد شهرها، کمبود زمین و افزایش هزینه‌های ساخت و ساز نیز می‌تواند به افزایش قیمت مسکن در این کشورها منجر شود.

در بسیاری از کشورهای در حال توسعه نیز، مانند چین، هند، برزیل و مکزیک، تورم مسکن یکی از چالش‌های مهم اقتصادی است. در این کشورها، افزایش تقاضا به دلیل روند رشد شهری شدید، جمعیت بیشمار و تحریم‌های مالی، از عوامل اصلی افزایش قیمت مسکن است.

امید است مدیران ارشد دولت سیزدهم، با درک صحیح و واقعی از این مشکل و فشار زایدالوصفی که به خانواده ها و به ویژه جوانان عزیز برای حل چالش مسکن می شود و امعان نظر به راهکارهای ارایه شده توسط نخبگان و متخصصین این حوزه، چاره اندیشی نمایند. طبیعی است در صورت ادامه این روند، انباشت نارضایتی ها از جمله نااطمینانی در بخش مسکن، اعتماد عمومی را خدشه دار و سرمایه اجتماعی دولت سیزدهم را تضعیف خواهد نمود.

مخاطب گرامی، ارسال نظر پیشنهاد و انتقاد نسبت به خبر فوق در بخش ثبت دیدگاه، موجب امتنان است.

ع