ابرقسط وام مسکن را چه کسانی می‌توانند بپردازند؟

یک سوال از وام فرزند‌آوری

اما چرا وام مصوب برای فرزندآوری، قابلیت اثرگذاری ندارد؟

یک بخش از جواب این سوال، همان است که در ابتدای مقاله، به شکل مبسوط شرح داده شد به این معنا که تا قبل از تصویب وام خرید مسکن برای فرزندآوری، همین وام مسکن فعلی و شرایط بازار مسکن، عملا از دسترس خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها و زوج‌‌‌های مستعد فرزندآوری خارج شده است. یک آمار دیگر برای اثبات این از کارافتادگی وام خرید مسکن، آمار مربوط به «سهم وام خرید مسکن از کل وام‌‌‌های پرداختی در بخش مسکن» در فاصله ابتدای دهه ۹۰ و الان است. تا پیش از عصر جهش قیمت‌ها، یعنی قبل از سال ۹۶، حدود ۵۰‌درصد از کل تسهیلاتی که در بخش مسکن به صورت وام ساخت و وام خرید پرداخت می‌‌‌شد، برای «خرید خانه» توسط متقاضیان مسکن، دریافت می‌‌‌شد اما امروز این سهم به زیر ۱۰‌درصد رسیده است.

بخش دوم پاسخ سوال را می‌توان با استناد به جزئیات وام تازه مصوب ارائه کرد و شرح داد.

مطابق مصوبه شبکه بانکی، در ازای هر فرزند و حداکثر به میزان ۴ فرزند، سقف کنونی وام خرید مسکن که در تهران ۹۶۰ میلیون تومان است، ۲۵‌درصد افزایش پیدا می‌کند و حداکثر مبلغ آن دو برابر می‌شود. واقعیت نظام جمعیتی ایران و به‌ویژه تهران آن است که عمده خانوارها، در حال حاضر دارای «فقط یک فرزند» هستند به‌طوری که بعد خانوار حدود ۳٫۱ است که البته سال گذشته به شکل تلخ و معنادار بعد خانوار در تهران به زیر عدد ۳ (۲٫۸) نزول کرد که بیانگر «وزن بالای زوج‌‌‌های بدون فرزند» در پایتخت است. به این ترتیب، اگر برای وام مسکن مختص فرزندآوری، متقاضی باشد، به احتمال خیلی زیاد، از جنس خانوارهایی خواهد بود که «دارای یک فرزند» هستند.

در این شرایط، به این خانوارها، وام خرید مسکن یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومانی تعلق می‌گیرد. قدرت اضافه‌شده به این وام برای پوشش بهای خرید خانه، در حد کمتر از ۲٫۵ مترمربع است در حالی که مبلغ اضافه‌شده به قسط ماهانه، حدود ۵ میلیون تومان خواهد بود. به بیان ساده و دقیق، «قدرت خرید مسکن وام ویژه فرزندآوری»، افزایش محسوس و امیدوارکننده برای متقاضی پیدا نمی‌‌‌کند اما «قسط بازپرداخت»، به «ابرقسط» تبدیل می‌شود. در بالاترین حالت ممکن برای این وام ویژه، مبلغ ابرقسط، حدود ۴۱ میلیون تومان خواهد شد که دریافت‌کننده تسهیلات، باید «حقوق نجومی» از محل کار خود دریافت کند تا بتواند از پس آن بربیاید. این تصویر واقعی از «وام مسکن ویژه فرزندآوری» مشخص می‌کند، به سه دلیل «قدرت پوششی پایین و غیرقابل موثر مبلغ وام»، «ابرقسط ماهانه بازپرداخت تسهیلات» و همچنین «سطح نامتعارف قیمت آپارتمان»، این تسهیلات، نه محرک فرزندآوری می‌تواند باشد و نه ابزار کمکی برای خانه‌‌‌دار شدن.

چهار مرحله تا تحقق دو هدف «خانه‌‌‌دار شدن» و «فرزندآوری»

دولت دو دغدغه درست در سر دارد؛ حل مساله «دسترسی زوج‌‌‌های ایرانی به مسکن» و «تشویق زوج‌‌‌ها به فرزندآوری». اما راهی که طراحی کرده، «بیراهه» است. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، راه درست – مسیری که به مقصد بینجامد- برای تحقق توام این دو هدف، «سیاستگذاری چهار‌مرحله‌‌‌ای» برای اول، «تنظیم معادلات اقتصادی و سیاسی» در جهت کاهش قیمت مسکن، دوم، «تقویت درآمد سرانه خانوارها» در جهت توانمند شدن برای پرداخت قسط وام مسکن موثر، سوم، «افزایش مناسب سقف وام خرید مسکن ویژه زوج‌‌‌های خانه‌‌‌اولی» و چهارم، «مشوق‌‌‌های ویژه برای فرزندآوری به شکل تجهیز وام خرید مسکن» است. برای مرحله اول، آنچه در تابستان امسال در بازار مسکن رقم خورد، یک الگو می‌تواند برای سیاستگذار در مسیر اقدام سیاستی برای کاهش قیمت مسکن باشد.

التهابات قیمتی طی سال‌های اخیر ناشی از «بروز و تشدید ریسک‌‌‌های غیراقتصادی» و «سیاست نادرست تامین مالی بودجه دولت» بود. اما در تابستان امسال، هر دو تا حدود قابل‌توجهی مهار شد و اثر آن به شکل کاهش ۵٫۵ درصدی میانگین قیمت مسکن در تهران بروز کرد. همین دست‌‌‌فرمان می‌تواند ادامه یابد. برای مرحله دوم، اقتصاد ایران نیازمند رشد اقتصادی سالانه حداقل ۶ درصدی است تا درآمد سرانه خانوارها تقویت شود. ضمن آنکه، کاهش نرخ تورم عمومی به سطح تاریخی ۲۰‌درصد در سال، می‌تواند هزینه زندگی خانوارها را تعدیل کند و عاملی شود برای پس‌‌‌انداز و توانمندشدن برای پرداخت قسط. برای تامین وام مسکن ویژه زوجین نیز مطابق تجربه کشورهایی که بازار وام مسکن قوی و کارآمد دارند، «مسیر دسترسی به وام» باید کوتاه شود.

وام فعلی خرید مسکن در ایران نیازمند خرید اوراق است که همین اوراق، ۲۵‌درصد از مبلغ اسمی وام را می‌‌‌بلعد. این در حالی است که مکانیزم‌‌‌های تامین مالی حرفه‌‌‌ای امکان پرداخت وام با نرخ بهره پایین و در کمترین زمان ممکن به زوجین فاقد مسکن را فراهم خواهد آورد. برای مرحله چهارم یعنی «محرک یا مشوق فرزندآوری»، می‌توان از تجربه روسیه بهره برد.در روسیه، طرح «سرمایه مادری» از سال ۲۰۰۷ در حال اجراست که در قالب آن، یک وام که معادل قدرت خرید ۶ مترمربع واحد مسکونی در این کشور است، به خانوارهایی که دارای فرزند اول هستند، پرداخت می‌شود.  در روسیه، «وام مسکن» معمولی، قدرت پوششی ۴۰ تا ۸۵‌درصد را دارد که وام «سرمایه‌‌‌ مادری» به آن اضافه می‌شود و در نقش «محرک خرید» عمل می‌کند. نسخه دیگر برای «افزایش قدرت خرید مسکن» و «تشویق به فرزند آوردن»، الگوی مجارستان است که بر اساس آن، «وام بدون بهره» به زوج‌‌‌ها برای خرید مسکن پرداخت می‌شود و اگر یک خانوار، صاحب سه فرزند شود، از «بازپرداخت» تسهیلات به نوعی معاف می‌شود.

مقایسه نسخه روسی و نسخه ایرانی «وام خرید مسکن ویژه فرزندآوری» مشخص می‌کند، در ایران، این وام حدود کمتر از ۲٫۵ مترمربع، به قدرت خرید وام اولیه می‌‌‌افزاید در حالی که در روسیه، وام اولیه، به خودی خود، تا ۸۵‌درصد قدرت دارد و وام ویژه، حدود ۶ مترمربع به آن اضافه می‌کند.

سیاست خنثی برای فرزند‌‌‌آوری

هاجر شادمانی:  صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، سیاست افزایش سقف وام خرید مسکن بر اساس تعداد فرزندان را عملا سیاستی خنثی برای ترغیب و تشویق به فرزندآوری در شرایط فعلی کشور اعلام کرد.

فردین یزدانی گفت: تا زمانی که شرایط درآمد خانوارها و وضعیت تورم در کشور در وضعیت فعلی است، عملا مساله وام بانکی برای خرید مسکن، سیاستی خنثی محسوب می‌شود. چرا که بخش عمده خانوارهایی که تاکنون موفق به خرید مسکن نشده‌‌‌اند، به دلیل عدم‌کفایت حقوق و دستمزد ماهانه برای پرداخت اقساط وام بانکی و همچنین ناکافی بودن قدرت خرید با توجه به سطوح فعلی قیمت مسکن و سایر هزینه‌‌‌های زندگی عملا حتی در فکر خرید خانه هم نیستند؛ بلکه مساله اصلی زندگی برای آنها که تا بیش از ۶۰‌درصد خانوارها را در شرایط فعلی دربرمی‌گیرد گذران زندگی روزمره و تامین اجاره‌‌‌بها و سایر هزینه‌‌‌های زندگی مانند خورد و خوراک و… است. در واقع این گروه به دلیل عدم‌استطاعت مالی برای پرداخت اقساط وام بانکی خرید خانه، عملا بانک‌‌‌پذیر نیستند و بنابراین این سیاست برای آنها ناکارآمد است.

گروه دیگر خانوارها که توانایی مالی برای پرداخت قسط دارند نیز به لحاظ مولفه‌‌‌های اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی خانوار خود سبک زندگی خاص خود را دارند که در این سبک زندگی اساسا خانوار برای مبالغ ۱۰۰ و ۲۰۰ میلیون تومانی اضافه وام مسکن، اقدام به تولیدمثل نمی‌‌‌کنند. در واقع این مبالغ اندک نمی‌تواند انگیزه خوبی برای این خانوارها برای فرزند‌‌‌آوری باشد. چرا که بسیاری از خانوارها در شرایط فعلی به این موضوع واقف هستند که با اضافه شدن یک نفر به خانوار آنها خطر سقوط به زیرخط فقر برای آنها وجود دارد. بنابراین برای هر دو گروه از این خانوارها، چه آنهایی که توان پرداخت قسط ندارند و چه خانوارهای محدودی که درآمد آنها می‌تواند اقساط وام بانکی را پوشش دهد این وام، کارآمد نخواهد بود و سیاستی خنثی است.

وی با بیان اینکه سیاست وام بانکی برای کشورهایی که در آنها سطح حقوق و دستمزد ماهانه خانوارها، با مبلغ اقساط تسهیلات خرید خانه همخوانی دارد، موثر و کارآمد است، گفت: بنابراین در وهله اول دولت اگر قصد ترغیب خانوارها به فرزند‌‌‌آوری و افزایش جمعیت از این طریق  دارد باید زمینه‌‌‌های رشد درآمد واقعی خانوارها را فراهم کند. تا زمانی که سطح درآمد مردم به حد قابل قبول نرسد، سیاست‌‌‌های وام بانکی اثربخش نخواهد بود.

وام بانکی در شرایط اقتصادی نرمال، ابزار موثری برای تقویت قدرت خرید خانوارها در بخش مسکن است؛ چرا که اساسا هم در ایران و هم در سایر کشورهای دنیا افراد تنها با اتکا به پس‌‌‌انداز نمی‌توانند مسکن بخرند. اما یک شرط مهم در این زمینه آن است که درآمدهای آتی بتواند از پس اقساط وام بانکی برآید و وام هم پوشش مناسبی از هزینه خرید را تامین کند؛ دو عاملی که هم‌‌‌اکنون در وام‌‌‌های بانکی خرید خانه در کشور دیده نشده و تامین نمی‌شود. یزدانی تاکید کرد: بنابراین اگر دولت و سیاستگذار قصد دارد به رشد مثبت جمعیت جوان کمک کند باید در وهله اول شرایط را در کلان اقتصاد کشور بهبود دهد؛ رشد اقتصادی مثبت و مستمر و همچنین بهبود درآمد واقعی خانوارها در این مورد ضروری است. از سوی دیگر، باید شرایط به نوعی بهبود یابد که از مهاجرت نیروهای جوان و در سن فرزند‌‌‌آوری، کاسته شود؛ روندی که این روزها شاهد رشد آن هستیم. در غیر این صورت با سیاست‌‌‌هایی مانند افزایش سقف وام مسکن برای ترغیب به فرزندآوری عملا دولت راه به جایی نخواهد برد و این سیاست‌‌‌ها منجر به اصابت برنامه‌‌‌های دولت به هدف نخواهد شد.