رونق «پیش فروش» آپارتمان در پایتخت

گزارش‌های میدانی حاکی از افزایش معاملات پیش فروش آپارتمان در پایتخت است. این در حالی است که همچنان «پیش فروش» آپارتمان در کشور از ساز و کار مناسب و قابل اطمینانی برای متقاضیان این دسته از معاملات برخوردار نیست و همچنین «پیش‌فروش بورسی مسکن» که سال گذشته از سوی شهرداری تهران مطرح شد نیز هنوز به بار ننشسته است. در واقع می‌تواند گفت، متقاضیان مصرفی در شرایط تورمی اقتصاد ایران، از سرناچاری وارد یک معامله یا بازی «پر ریسک» شده و می‌شوند. در چنین شرایطی است که نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران به پیش خریداران آپارتمان هشدار داده است تا وارد هر نوع معامله‌ای نشوند.

به تازگی دوباره شاهد رشد قارچ‌گونه تبلیغات پیش فروش مسکن به ویژه در منطقه ۲۲ و منطقه چیتگر هستیم و به گفته مشاوران املاک معاملات پیش فروش هم افزایش یافته است.

    در این حال، داود بیگی‌نژاد، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران درباره افزایش معاملات پیش‌ فروش مسکن در بازار اظهار کرد: واقعیت این است که وقتی سرمایه مردم از رشد قیمت مسکن عقب می‌ماند، مردم سعی می‌کنند در قالب قراردادهای پیش فروش وارد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن شوند. وی ادامه داد: از سوی دیگر افزایش معاملات پیش‌فروش مسکن به این دلیل است که سازندگان نیاز به تامین مالی پروژه‌های ساخت و ساز دارند چراکه بانک‌ها در بخش ارایه تسهیلات همکاری نمی‌کنند و این تسهیلات را در موعد مقرر در اختیار سازندگان قرار نمی‌دهند. سازندگان هم مجبور هستند که به هر طریقی برای ادامه پروژه سرمایه جذب کند که یکی از راه‌های تامین مالی، پیش فروش است.

  به گزارش اقتصاددان به نقل از تعادل  ،   نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران ‌در پاسخ به این سوال که با توجه به سوابق و تجربه ناخوشایند و تخلفات در بحث پیش فروش‌ها در چند سال گذشته، به مردم توصیه می‌کنید که وارد قراردادهای پیش فروش شوند، گفت: به مردم توصیه نمی‌کنیم وارد هر نوع قرارداد پیش فروش شوند و تمام این معاملات باید توسط افراد متخصص مورد بررسی قرار بگیرند.

بیگی‌نژاد با اشاره به فراوانی‌های آگهی‌های پیش فروش در فضای مجازی و سایت‌های اینترنتی تاکید کرد: مردم و متقاضیان خرید مسکن و سرمایه‌گذاری در این حوزه مراقب این نوع آگهی‌ها باشند و توصیه می‌کنم معاملات پیش فروش را در فضای واقعی انجام دهند.

نظر موافقان و مخالفان پیش فروش مسکن

«پیش فروش» مسکن نیز مانند هر پدیده دیگری موافقان و مخالفان خود را دارد. موافقان رواج این نوع از خرید مسکن را موجب رونق بازار و حفظ قدرت خرید متقاضیان و در مجموع نکته‌ای مثبت برای اقتصاد کلان ارزیابی می‌کنند. این دسته از کارشناسان بر این باورند که از این طریق میزان تولید مسکن و عرضه آن به بازار افزایش می‌یابد و قیمت‌ها کاهش می‌یابد.

در مقابل، اما مخالفان با اشاره به برخی نقص‌های قانونی، انجام پیش فروش مسکن در شرایط کنونی را دارای مفسده می‌دانند و علت تمایل تقاضای پیش خرید مسکن را به همین نقایص و مفسده‌ها ارتباط می‌دهند. در دی‌ماه سال ۱۴۰۱، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران در نامه‌ای خطاب به مدیران عامل شرکت‌های دیوار و شیپور درباره لزوم انتشار آگهی پیش فروش ساختمان با «اخذ مجوز» از ارتکاب ۲۵ هزار مورد کلاهبرداری در این حوزه پرده برداشت.

قانون چه می‌گوید؟

 بررسی نهایی اصلاحات قانون پیش‌فروش ساختمان در مجلس دهم انجام شد اما با شیوع ویروس کرونا و بروز بحران‌های ناشی از آن و همچنین پایان مدت فعالیت نمایندگان دوره دهم مجلس شورای اسلامی این کار به تعویق افتاد. تاکنون نیز تصویب این پیش نویس در دستور کار نمایندگان دوره یازدهم مجلس شورای اسلامی قرار نگرفته است.

با این حال، به موجب ماده۲۱ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۲ دی‌ماه ۱۳۸۹ «پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و هرگونه آگهی پیش‌فروش به هرطریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آیین‌نامه اجرایی این قانون مشخص می‌شود أخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارایه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یاد‌شده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دوماه و جزاء نقدی از ده‌میلیون (۱۰,۰۰۰.۰۰۰) ریال تا یکصد میلیون (۱۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.»

مصائب آگهی‌های غیرواقعی

با این حال، از آنجا که خریداران از این قوانین بی‌اطلاع هستند، در دام کلاهبرداران می‌افتند. کلاهبرداران نیز با درج وعده‌های دروغین و غیرواقعی (دور از شرایط بازار) در آگهی‌ها تلاش می‌کنند نه تنها خریداران واقعی و متقاضیان موثر که سایر افراد از جمله افراد دارای پول‌های اندک (نسبت به ارزش ملک) را در تور خود قرار دهند. یکی از علل عمده تدوین اصلاحیه برای قانون پیش‌فروش ساختمان نیز کاهش این نگرانی‌ها و استحکام بخشی به بنیان بازار پیش فروش مسکن است. متاسفانه مشاوران املاک، سازندگان و برخی حقوقدان‌ها نه تنها از قانون فعلی پیش‌فروش ساختمان استقبال نکرده‌اند، بلکه انتقادهایی را به مفاد این قانون وارد کردند و اجرای آن را غیر ممکن دانستند، موضوعی که موجب شد، اصلاحیه‌ای برای رفع مشکلات قانون مذکور تدوین شود. فعالان بخش مسکن معتقدند، اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان ضعف‌های موجود را پوشش می‌دهد و با توجه به ظرفیت‌هایی که در آن دیده شده در هدایت سرمایه‌های مردم به این حوزه و در پی آن رونق بازار مسکن موثر خواهد بود. در واقع هدایت نقدینگی به سمت صنعت ساختمان‌سازی می‌تواند وضعیت بازار مسکن را هم از وضعیت
نا به سامان فعلی دور کند.

با اجرای قانون اصلاح شده شاهد خروج صنعت مسکن و ساختمان از رکود خواهیم بود، زیرا اعتماد متقاضیان برای خرید آپارتمان در قالب پیش‌ خرید مسکن افزایش می‌یابد و بسیاری از متقاضیان سرگردان، خانه‌دار می‌شوند ضمن اینکه گشایش حساب پیش‌فروش امانی و اجرایی شدن این قانون موجب کنار رفتن لیزینگ مسکن و پرداخت سودهای کلان متقاضیان به شرکت‌های لیزینگ خواهد شد.

انتقادات وارده به قانون پیش‌فروش

اگرچه برخی کارشناسان معتقدند، با اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان امکان هرگونه سوءاستفاده در زمینه پیش‌فروش ساختمان از میان می‌رود، اما برخی دیگر معتقدند این قانون به علت خلأهای قانونی مختلف و بی‌توجهی به نقش بخش خصوصی درحوزه مسکن چندان قابلیت اجرایی ندارد.

مشاوران املاک معتقدند، وظیفه دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم سند است، اما براساس این قانون انجام تمامی اقدامات در زمینه پیش‌فروش برعهده آنها قرارگرفته است درحالی که این دفاتر نمی‌توانند مشاوره‌ای را در زمینه خرید مسکن دراختیار متقاضیان قرار دهند و همین موضوع مشکلاتی را در پروسه خرید مسکن ایجاد می‌کند، ضمن اینکه به ضرر مشاوران املاک هم تمام می‌شود.

بر اساس گفته‌های مسوولان کانون سردفتران و دفتریاران تنها ۵۰ درصد از واحدهای مسکونی دارای شناسنامه فنی ساختمان هستند، پس چگونه مالکان می‌توانند شناسنامه فنی ساختمان را برای اجرای این قانون و انجام پیش‌فروش ارایه دهند؟ درواقع تعداد واحدهای بدون سند کشور بسیار است، این درحالی است که وجود شناسنامه فنی برای دریافت مجوز
پیش فروش لازم و ضروری است.

علاوه بر ایرادات ذکر شده که توان اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان را کاهش می‌دهند، در ماده ۴ این قانون بحث وجود بیمه‌نامه برای تنظیم سند مطرح می‌شود که توضیح بیشتری درمورد نوع بیمه (تضمینی، عمر و ساختمان و…)، رویکرد آن ارایه نشده است و همین امرمجریان قانون را با مشکل مواجه کرده است.

مشاوران املاک معتقدند، باتوجه به مشکلات موجود درراه اجرای قانون پیش فروش ساختمان به نظر نمی‌رسد که این قانون بدون اصلاحیه اجرایی شود، زیرا فعالیت بخش خصوصی و به ویژه اتحادیه مشاوران املاک بااجرای این قانون تحت‌الشعاع قرار می‌گیرد.

براساس قانون پیش فروش ساختمان، مالکان یا سازندگان پیش از اتمام ۳۰ درصد ازفرآیند ساخت نمی‌توانند واحد مسکونی یا غیرمسکونی خود را پیش‌فروش کنند که این قانون اگرچه از متقاضی حمایت می‌کند، اما به نفع سازندگان نیست.

برمبنای قانون پیش‌فروش ساختمان درصورت ایجاد اختلاف میان فروشنده و خریدار، داور می‌تواند حل اختلاف را برعهده گیرد که این بند بر خلاف اصل ۳۴ قانون مبتنی بر نقش دادگاه برای انجام داوری وقضاوت است. ضمن اینکه دراین میان به قابلیت فسخ قرارداد در قانون پیش‌فروش ساختمان کمتر توجه شده است.

مخاطب گرامی، ارسال نظر پیشنهاد و انتقاد نسبت به خبر فوق در بخش ثبت دیدگاه، موجب امتنان است.

ع