خسارت آمریکایی از جهش مسکن

 سه مانع اول خرید «خانه اول» مشخص شد

مستاجران آمریکایی در پی رکوردزنی مکرر تورم مسکن در این کشور، دومین ضربه را هم متحمل شدند. نتایج یک نظرسنجی از اجاره‌نشین‌ها در آمریکا نشان می‌دهد نزدیک به نیمی از این جمعیت خانه‌اولی، نسبت به خانه‌دار شدن، ناامید شده‌اند. سطح فعلی رشد قیمت مسکن در آمریکا دست‌کم از بحران ۲۰۰۸ تاکنون بی‌سابقه است. هرچند جهش مسکن در این کشور در حد زیر ۲۰درصد رقم خورده، اما همین میزان افزایش، زمان انتظار برای صاحب‌خانه شدن را به ۵/ ۱برابر نرخ متعارف رسانده است. یک نظرسنجی در آمریکا، موانع خرید مسکن را مشخص کرد.

دومین رکورد بیشترین تورم مسکن در آمریکا طی ۳۰ سال اخیر در سال ۲۰۲۱ به ثبت رسید.رکورد نخست تورم مسکن در آمریکا طی سه دهه اخیر مربوط به ماه مه ‌سال جاری میلادی بود که این نرخ در آن مقطع زمانی ۶/ ۱۶ درصد بود اما در ماه گذشته میلادی (آگوست) این نرخ با ثبت یک رکورد تازه به ۱۸ درصد رسیده است.

آماری که از تورم نقطه‌ای مسکن در آمریکا در ماه آگوست میلادی اعلام شده حکایت از آن دارد که این نرخ رکورد جدیدی را ثبت کرده است.بر اساس شاخص قیمت سامانه «زیلو»، بزرگ‌ترین پلت‌فرم اینترنتی عرضه آپارتمان و تحلیل قیمت‌ها در بازار املاک آمریکا‌، میانگین قیمت مسکن در این کشور در آگوست ۲۰۲۱ به ۳۰۳ هزار دلار افزایش یافته که نشان‌دهنده نرخ تورم نقطه‌ای ۱۸ درصدی مسکن در این کشور است.ادامه روند افزایش قیمت مسکن در آمریکا خسارت دومی را نیز به مستاجران آمریکایی وارد کرده است.

رسانه آمریکایی «CNBC» با انتشار دو مطالعه جدید درباره خسارت و آثار منفی جهش قیمت مسکن، اعلام کرده که بعد از وقوع جهش نخست قیمت مسکن در آمریکا در ابتدای سال میلادی جاری، شاخص تغییرات اجاره‌بها در این کشور به سه برابر میانگین این شاخص در سه سال گذشته افزایش یافت و به ۴/ ۱۱ درصد رسید.اما این نخستین خسارتی است که مستاجران آمریکایی از ناحیه افزایش تورم به آن دچار شدند.خسارت دوم که به مستاجران وارد شده، افزایش طول دوره انتظار برای خانه‌دار شدن است.در حال حاضر طول انتظار صاحب‌خانه شدن در آمریکا با فرض اختصاص یک‌سوم درآمد خانوار به تامین مسکن به ۱/ ۱۵ سال رسیده است. نظرسنجی تازه‌ای که توسط موسسه «لندینگ تریز» انجام شده، از یک هراس بزرگ در گروه خانه‌اولی‌ها یعنی مستاجران فاقد مسکن آمریکا نسبت به آینده خبر می‌دهد.حدود نیمی از این مستاجران نگران هستند که برای همیشه مستاجر بمانند و این یعنی نا‌امیدی مطلق در میان نیمی از خانه اولی‌های آمریکا مشهود است.این هراس و ناامیدی به ویژه در کسانی که درآمد سالانه آنها زیر ۳۵ هزار دلار است، شیوع بیشتری دارد.

به گزارش اقتصاددان به نقل از دنیای اقتصاد ،  در حال حاضر سه مانع اصلی پیش‌روی خانه اولی‌های آمریکا برای صاحب‌خانه شدن وجود دارد.مانع اول تامین پیش‌پرداخت اولیه ۱۵ تا ۲۰ درصدی برای خرید مسکن است.در آمریکا به‌طور میانگین ۸۰ درصد هزینه خرید مسکن از طریق پرداخت وام تامین می‌شود، اما پرداخت باقی‌مانده قیمت تمام شده ملک از عهده بسیاری از خانه اولی‌ها خارج است و حدود ۵۴ درصد شرکت‌کنندگان در نظرسنجی اعلام کرده‌اند از پرداخت این مقدار نیز ناتوان هستند.مانع دوم نیز سطح بالای قیمت مسکن است که به اعتقاد یک‌سوم شرکت‌کنندگان مانع اصلی بر سر خانه‌دار شدن به شمار می‌آید.در عین حال یک‌سوم شرکت‌کنندگان در نظرسنجی نیز به دشواری دریافت وام از شبکه بانکی اشاره کرده‌اند و این موضوع نیز به منزله مانع سوم بر سر راه خانه‌دار شدن مستاجران آمریکایی است. بر اساس این نظرسنجی دو قشر از مستاجران آمریکایی، یکی قشر جوان و دیگری افرادی که درآمد سالانه آنها زیر ۳۵ هزار دلار است، بیش از سایر اقشار نسبت به خانه‌دار شدن ناامید شده و درباره آینده وضعیت مسکن خود نگران هستند. خسارت ظاهری ادامه تورم بالای مسکن در آمریکا به شکل رکود معاملات، رکود ساختمانی و خروج تقاضای مصرفی از بازار مسکن نمود پیدا می‌کند اما این مساله خسارت پنهان دیگری نیز به دنبال دارد که به شکل ناامیدی مستاجران به دلیل طولانی شدن زمان انتظار خانه‌دار شدن نمود پیدا کرده است.

در این نظرسنجی نیمی از مستاجران اعلام کرده‌اند که به دلیل وجود مالیات بر دارایی در آمریکا تمایل دارند مستاجر باقی بمانند.بنابراین نظرسنجی مذکور حاوی پیام دیگری نیز برای دولت‌هایی است که از ابزار اصلی تنظیم بازار مسکن یعنی «مالیات سالانه املاک» استفاده نمی‌کنند.در واقع نظرسنجی مذکور اثر مالیات سالانه املاک بر خریدهای سرمایه‌ای بازار ملک را توضیح و نشان می‌دهد این نوع مالیات تا چه اندازه می‌تواند مانع خریدهای سرمایه‌ای در بازار املاک مسکونی شود.

در حالی که صاحب‌خانه شدن همیشه یک رویا برای آمریکایی‌ها بوده، اما افزایش قیمت مسکن، این رویا را گرچه جذاب‌تر اما دست‌ نیافتنی‌تر از پیش ساخته است. بنا بر نظرسنجی اخیر که توسط موسسه «لندینگ تریز» انجام شده، در حالی که بیشتر مصرف‌کنندگان یا به عبارت دقیق‌تر ۸۸درصد آمریکایی‌‌ها، خانه خریدن را به زندگی استیجاری ترجیح می‌دهند، اما نزدیک به نیمی از آنان نگرانند که هرگز صاحب‌خانه نشوند؛ از سوی دیگر تنها ۲درصد از صاحبان‌خانه مایل هستند که در خانه‌ اجاره‌ای زندگی کنند. محققان LendingTree از ۲۰۵۰ مصرف‌کننده این بازار پرسیدند که چه احساسی نسبت به مالکیت خانه در آینده دارند و چه چیزی مانع آنان برای خرید مسکن می‌شود.

نزدیک به ۱۰ سال از پایان رکود بزرگ اقتصادی در سال ۲۰۰۹ می‌گذرد اما اقتصاد ایالات‌متحده آمریکا در بسیاری از شاخص‌ها رو به جلو حرکت کرده است. بازار کار در این کشور  روی ریل ایجاد اشتغال قرار دارد و پیش از بحران کرونا، رکورد میزان اشتغال پس از جنگ جهانی دوم جابه‌جا شده بود. همچنین افزایش درآمد در خانوارها قابل ملموس و در سال‌های اخیر افزایش یافته است.اما این روند امیدوارکننده در همه شاخص‌ها به چشم نمی‌خورد، گرچه درآمدها افزایش پیدا کرده است اما ثروت خانوارها به سطح پیش از دوران رکود نرسیده و نابرابری اقتصادی در حال عمیق‌تر شدن است. کاهش توانایی در خرید ملک از جمله شاخص‌هایی است که شرایط مطلوبی ندارد و بحران همه‌گیری ناشی از شیوع کووید- ۱۹ بر آتش آن دمیده است. بازار داغ کنونی ملک و املاک که تا حدودی ناشی از شرایط همه‌گیری است، مالکیت خانه را پرتقاضاتر از پیش ساخته است. از آنجا که صاحب‌خانه بودن از دیرباز مشخصه موفقیت و امنیت مالی در ایالات متحده بوده است، جای تعجب نیست که ۸۸درصد مصرف‌کنندگان ترجیح می‌دهند خانه خود  را داشته باشند. مالکیت خانه بی‌شک چه از منظر شخصی و چه از منظر مالی، مزایای بسیاری با خود دارد و به احتمال زیاد مستاجران با این مزایا آشنا هستند، چرا که ۷۶درصد افرادی که در حال حاضر اجاره می‌دهند ترجیح می‌دهند که مالک آن خانه باشند. نتایج این نظرسنجی که بخش وسیعی از ترجیحات شهروندان آمریکایی را پوشش داده، نشان از آن دارد که بسیاری از خریداران ملک مایلند خانه خود را سفارشی بسازند و اصلی‌ترین دلایل جذابیت این امر برای خریداران، انعطاف‌پذیری در فضای اجرایی شده، ثبات در زندگی و در نهایت حس افتخار به مالکیت خانه است. از سویی، زندگی در شرایط استیجاری نیز مزایای خاص خود را دارد. بسیاری از افراد مایلند  شخص دیگری مسوول تعمیر و نگهداری منزل باشد و فرار از مسوولیت و هزینه‌های تعمیر و نگهداری با جذب ۴۸درصد از آرا، اصلی‌ترین دلیل افراد برای زندگی در خانه‌های اجاره‌ای است. همچنین عواملی چون سهولت در جابه‌جایی و مقرون به صرفه بودن نیز مصرف‌کنندگان را به سوی این سبک سکونت سوق می‌دهد. در حقیقت افرادی که کمتر از ۳۵هزار دلار در سال درآمد دارند، ثبات در اسکان را بیشتر از افرادی که بیش از ۱۰۰هزار دلار درآمد دارند، دلیل اصلی خرید ملک خود می‌دانند. از سوی دیگر، خرید خانه برای انباشت ثروت و دارایی توسط افرادی که کمتر از ۳۵هزار دلار درآمد دارند کمتر از کسانی است که ۱۰۰هزار دلار در سال درآمد دارند.

از سوی دیگر، بزرگ‌ترین مانع برای خرید خانه، ناتوانی در تامین پیش‌پرداخت است، بالغ بر ۵۴درصد افراد بر این باورند که قادر به تامین پیش ‌پرداخت لازم برای خرید ملک نیستند، ۲۶درصد افراد بالا بودن قیمت مسکن در منطقه خود و ۳۲درصد دشواری در دریافت وام مسکن به دلیل پایین بودن امتیازات اعتباری را از دلایل اصلی برای نخریدن خانه خوانده‌اند. برخلاف مصرف‌کنندگانی که در پی ثبات مالکیت هستند، بسیاری از پاسخ‌دهندگان ترجیح می‌دهند که از ویژگی خانه‌های استیجاری در جابه‌جایی‌های آسان استفاده کنند. همچنین مالیات بر دارایی دلیل اصلی برای ۵۴درصد صاحب‌خانه‌هاست که در تمنای زندگی استیجاری هستند. برای ۶۸درصد افرادی که درآمدی کمتر از ۳۵هزار دلار در سال دارند، ناتوانی تامین پیش‌پرداخت برای خرید ملک، اصلی‌ترین سد در خرید خانه است. نجومی شدن قیمت ملک تا بدانجا بر این بازار اثر گذاشته است که ۳۶درصد افرادی که درآمدی بالای ۱۰۰هزار دلار در سال دارند نیز، عدم توانایی در تامین پیش‌پرداخت را مانع جدی برای خرید یک خانه برای خود می‌‌دانند. همان‌طور که پیش از این نیز اشاره شد، پایین بودن امتیاز اعتباری شهروندان نیز مانعی برای خرید مسکن است. نتایج این نظرسنجی تاکید می‌کند که ۳۲درصد افرادی که می‌توانند از عهده خرید خانه برآیند، امتیاز اعتباری مکفی برای دریافت وام مسکن را ندارند. در حالی که ایالات متحده آمریکا با کمبود خانه برای تامین تقاضا دست و پنجه نرم می‌کند، بسیاری از کسانی که صاحب خانه نیستند، نگرانند که هرگز خانه‌دار نخواهند شد.در مجموع ۴۸درصد از اجاره‌دهندگان معترفند که از بابت صاحب‌خانه نشدن، هراسانند. در این میان، بیشترین سهم از این نگرانی برای دو گروه سنی بیشتر از سایرین است، نخست افرادی که در رده سنی ۴۱ تا ۵۵ سال هستند و گروه دوم در بازه سنی ۲۵ تا ۴۰ سال قرار دارند. جاکوب چنل، تحلیلگر ارشد «لندینگ تریز» بر این باور است که بازار مسکن به احتمال زیاد پس از مدتی سرد خواهد شد و خرید خانه برای افراد تا حدودی‌ آسان‌تر می‌شود. او به افراد با درآمد پایین توصیه می‌کند که از شرایط پرداخت اجاره برای پس‌انداز کردن استفاده و در نخستین فرصت خود را صاحب‌خانه کنند. این اقتصاددان اضافه می‌کند «افرادی که در رده سنی ۴۱ تا ۵۵سالگی قرار دارند و صاحب‌خانه نیستند بر این باورند که اگر در حال حاضر خانه نخرند، به احتمال زیاد این اتفاق دیگر هرگز رخ نخواهد داد.»

از سوی دیگر در پی مطالعاتی که به تازگی از سوی موسسه مطالعاتی Pew انجام شده است، طبقه متوسط ایالات متحده به خرید خانه به عنوان منبع ثروت نگاه می‌کنند. این در حالی است که خانواده‌های ثروتمند تمایل دارند که دارایی‌های مالی همچون سهام و اوراق قرضه را ثروت بنامند. براساس داده‌های فدرال رزرو، آمریکایی‌ها در سه ماه اول سال ۲۰۲۱ نزدیک به ۳۴تریلیون دارایی املاک یا به عبارتی ۲۳درصد از کل دارایی‌های خانوار را در اختیار داشتند. از سویی کل بدهی‌های بانک وام مسکن نیز در حدود ۱۱تریلیون دلار بوده است.

با وجود وقفه‌های دوره‌ای به دلیل فراز وفرودهای تجارت، درآمد خانوارهای آمریکایی به طور کلی از سال ۱۹۷۰ افزایش یافته است. متوسط درآمد خانواده‌ها در سال ۲۰۱۸ نزدیک به ۷۴هزار دلار بود که این میزان ۴۹درصد بیشتر از سطح درآمدی در سال ۱۹۷۰ بود. بیشترین افزایش درآمد در سال‌های ۱۹۷۰ تا ۲۰۰۰رخ داده است که درآمد متوسط افزایشی ۴۱درصدی را تجربه کرده و به ۷۰هزار دلار رسیده بود، این عدد نشان از افزایش درآمد سالانه ۲/ ۱درصد برای شهروندان می‌دهد. در بازه زمانی ۲۰۰۰ تا ۲۰۱۸ اما رشد سالانه درآمد تنها ۳/ ۰درصد بود و در نهایت در سال ۲۰۱۸ به ۷۴هزار دلار رسید. رشد درآمد در دهه‌های اخیر به سمت خانوارهای با درآمد بالا متمایل شده است در همین زمان طبقه متوسط که زمانی اکثریت آشکار جامعه آمریکا را تشکیل می‌داد، در حال کوچک‌تر شدن است. در نتیجه می‌توان ادعا کرد که سهم بیشتری از درآمد کل کشور به خانوارهای با درآمد بالا تعلق دارد. بنا به گزارش مرکز مطالعاتی Pew، سهم بزرگسالان آمریکایی که در خانواده‌های با درآمد متوسط زندگی می‌کنند از ۶۱درصد در سال ۱۹۷۱ به ۵۱درصد در سال ۲۰۱۹ رسیده است. از سوی دیگر درآمد طبقه متوسط به میزان درآمد طبقه‌های بالا رشد نکرده است. از سال ۱۹۷۰ تا ۲۰۱۸ درآمد طبقه متوسط از ۵۸هزار دلار به ۶/ ۸۶هزار دلار افزایش یافته است که به معنای رشدی ۴۹درصدی است از سوی دیگر اما متوسط درآمد طبقه ثروتمند در این کشور ۶۴درصد افزایش یافته و از ۱۳۶هزار دلار به ۴/ ۲۰۷هزار دلار در سال رسیده است. سهم خانوارهای طبقه پایین نیز افزایش ۴۳درصدی در درآمد و رسیدن به درآمد ۷/ ۲۸دلار در سال ۲۰۱۸ از ۲۰هزار دلار در ۱۹۷۰ است. زمانی که از توانایی افراد در خرید ملک در آمریکا صحبت می‌کنیم، ناگزیر از آنیم تا به تحولات درآمدی طبقات نظر کنیم.