تغییر مرکز ثقل معاملات ملکی پایتخت

بررسی جزییات تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان ماه سال جاری حاکی از این است که در پی جهش‌های قیمتی سال‌های اخیر آپارتمان، خریدهای ملکی نیز به سمت مرکز و جنوب پایتخت گرایش پیدا کرده است. همچنین برای نخستین‌بار طی دستکم دو دهه اخیر، منطقه یک تهران جایگاه قیمتی خود را واگذار کرد.

بررسی داده‌های آماری نشان می‌دهد که از بیش از ۳۵۰۰ فقره معامله ملکی انجام شده در آبان ماه سال جاری، کمتر از ۶۰۰ فقره در مناطق شمالی تهران (یک، دو و سه) و حدود ۳ هزار فقره در سایر مناطق صورت گرفته است. در این میان، اگر سه منطقه ۱۹، ۲۰ و ۲۱ را نیز به دلیل داشتن کمترین معامله ملکی در ماه گذشته از این معادله حذف کنیم، می‌توان گفت که بخش عمده معاملات در ۱۶ منطقه دیگر تهران انجام شده است.

روند کلان بازار مسکن

به گزارش اقتصاددان به نقل از تعادل، آنگونه که بانک مرکزی گزارش کرده است، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۷۵ میلیون و ۷۷۰ هزار تومان بود که حاکی از کاهش ۰٫۴ درصدی نسبت به ماه قبل است. در آبان‌ماه سال ۱۴۰۲ همچنین تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به ۳٫۶ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۴٫۷ درصد افزایش و ۵۵٫۱ درصد کاهش نشان می‌دهد. این در حالی است که در مهرماه سال، ۱۴۰۲ متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۷۶ میلیون و ۶۰ هزار تومان ثبت شد که از افزایش یک درصدی نسبت به شهریور ماه حکایت می‌کرد. تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران نیزدر مهرماه سال جاری به ۳۱۳۳ واحد مسکونی رسید که نسبت به شهریور ماه ۲۰ درصد افزایش یافته بود. در عین حال، آنگونه که بانک مرکزی گزارش کرده است، تورم نقطه به نقطه مسکن (تغییر عدد شاخص قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل) از تورم عمومی کشور به میزان ۲۳ درصد جلوتر است که حاکی از حبابی بودن قیمت مسکن است. بر اساس این گزارش، متوسط قیمت هر متر مربع واحدمسکونی در آبان ماه سال گذشته ۴۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان بوده است که با رشد ۶۲٫۲ درصدی (۳۰ میلیون تومان در هر متر مربع!!) در پایان آبان سال جاری به ۷۶ میلیون و ۶۰ هزار تومان افزایش یافته است.

همزمان با این افزایش قیمت، بازار مسکن تهران افت تقریبا شدید معاملات ملکی را شاهد بوده است به گونه‌ای که تعداد معاملات مسکن در آبان سال گذشته ۸ هزار و ۵ فقره بوده (در حالت عادی، در بازار مسکن تهران ماهانه بیش از ۱۰ هزار فقره معاملات ملکی ثبت می‌شد) است اما با یک افت ۵۵٫۱ درصدی به ۳ هزار و ۵۹۳ فقره نزول کرده است. واگرایی شاخص قیمت و حجم معاملات ملکی حاکی از تعمیق رکود-تورمی در بازار مسکن است. به عبارت روشن‌تر، برآیند تحولات ۸ ماه گذشته بازار مسکن نه تنها منجر به رونق این بازار نشده که تغییری جدی در وضعیت حبابی این بازار نیز ایجاد نکرده است.

جنس معاملات ملکی در میانه پاییز

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در آبان ماه سال ۱۴۰۲ حاکی از آن است که از مجموع ۳ هزار و ۵۹۳ واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۲۸٫۶ درصد، بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با آبان ماه سال قبل حدود ۰٫۲ واحد درصد افزایش یافته است. توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در آبان ماه سال ۱۴۰۲ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۴٫۷ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۱۰، ۲ و ۴ به ترتیب با سهم‌های ۹٫۲، ۸٫۲ و ۷٫۵ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

در همین حال، مناطق ۲۰، ۱۹ و ۲۱ به ترتیب کمترین معاملات ملکی را در ماه پیش به خود اختصاص داده‌اند به گونه‌ای که در مناطق یادشده به ترتیب ۳۳، ۳۶ و ۶۳ معامله ملکی ثبت شده است.

متوسط قیمت در مناطق ۲۲گانه پایتخت

در آبان ماه سال ۱۴۰۲، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۷۵ میلیون و ۷۷۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۰٫۴ درصد کاهش و ۶۲٫۲ درصد افزایش نشان می‌دهد. در میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۱۳۵ میلیون و ۷۴۰ هزار تومان به منطقه ۳ و کمترین آن به ۳۵ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. متوسط قیمت مسکن در منطقه ۳ طی مهرماه امسال ۱۲۸ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان بود. متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در منطقه یک در آبان ماه ۱۳۴ میلیون و ۹۳۰ هزار تومان بود. در مهرماه امسال متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این منطقه ۱۴۸ میلیون و ۹۶۰ هزار تومان بود که در مقایسه با متوسط قیمت آبان‌ماه بیش از ۱۱ درصد (۱۴ میلیون تومان) کاهش یافته است. متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در منطقه با اختلافی ۱۰ میلیون تومانی از منطقه یک در رتبه سوم قرار گرفته است به گونه‌ای که این شاخص در آبانماه در منطقه ۲ به ۱۲۴ میلیون و ۴۲۰ هزار تومان رسیده است. نکته جالب اما در مقایسه قیمت مسکن در مناطق یک، دو و سه این است که با کمتر شدن قیمت در مناطق یک و دو نسبت به منطقه ۳، تعداد معاملات ملکی رویه‌ای معکوس داشته است و منطقه دو با ۲۹۴ فقره معامله در رتبه اول (در میان این سه منطقه شمالی شهر تهران)، منطقه یک با ۲۰۵ فقره معامله در رتبه دوم و منطقه ۳ با ۱۵۸ فقره معامله در جایگاه سوم قرار گرفته است.

«بیشترین ها» ی ملکی در آبان

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران در آبان ماه سال ۱۴۰۲ نشان می‌دهد که به لحاظ مساحت، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع، سهمی معادل ۵۵٫۸ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. همچنین ۵۴٫۸ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این ماه (یعنی کمتر از ۷۵ میلیون و ۷۷۰ هزار تومان) معامله شده و ۵۷٫۷ درصد از معاملات نیز به واحدهای مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از ۶ میلیارد تومان اختصاص داشته است.

آپارتمان ۵۰ تا ۶۰ متری در صدر معاملات

آپارتمان‌های ۵۰ تا ۶۰ متری بالاترین حجم معاملات مسکن در شهر تهران طی آبان ماه امسال را داشته‌اند.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران در آبان ماه سال ۱۴۰۲ نشان می‌دهد، به لحاظ مساحت، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع سهمی معادل ۵۵٫۸ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند و بالاترین حجم معاملات مسکن مربوط به آپارتمان‌های ۵۰ تا ۶۰ متری به میزان ۱۵٫۵ درصد بوده است.

مخاطب گرامی، ارسال نظر پیشنهاد و انتقاد نسبت به خبر فوق در بخش ثبت دیدگاه، موجب امتنان است.

ع