اولین واکنش بازار مسکن به مذاکرات وین

بانک مرکزی امروز داده‌های معاملات املاک در بهمن‌ماه را منتشر کرد. طبق گزارش جدید بانک مرکزی در ماه گذشته متوسط قیمت مسکن در تهران با رشد خفیف ۰.۴ درصدی همراه شده و هر متر مربع املاک مسکونی به ۳۳ میلیون و ۵۶ هزار تومان رسیده است. در همین حال تورم نقطه به نقطه مسکن هم به حدود ۱۶.۴ درصد رسیده است. نکته مهم معاملات مسکن بهمن‌ماه افت ۱۳ درصدی تعداد معاملات در تهران و رسیدن به حدود ۸۵۰۰ مورد معامله ماهانه بوده است.

قیمت واقعی مسکن کاهش یافت؟

در حالی تورم ماهانه مسکن در بهمن به تنها ۰.۴ درصد رسیده است که میانگین تورم ماهانه مسکن طی یک سال اخیر ۱.۳ درصد بوده است. البته بازار مسکن از آبان‌ماه سال قبل تا مهر امسال رکودی نسبی داشت و در این مدت ۴ مرتبه منفی شدن تورم ماهانه را تجربه کرده است.

همچنین در بازه یک ساله هم تورم مسکن به حدود ۱۶.۴ درصد رسیده است. این در حالی است که تورم نقطه‌ای مسکن در بهمن ۹۹ به ۹۷ درصد رسیده بود. این افت سنگین نشان می‌دهد که برخلاف سال گذشته که قیمت‌ها با صعودی غیرقبال باور رشد می‌کرد، در سال جاری بازار مسکن به یک آرامش نسبی رسیده است. حال اگر روندی که تورم مسکن در ماه گذشته داشته باز هم حفظ شود، می‌توان انتظار داشت تورم سالانه مسکن باز هم کاهش یابد.

دیگر نکته جالب توجه این است که آمارها نشان می‌دهد که تورم عمومی نقطه به نقطه طی یک سال اخیر ۳۵.۴ درصد بوده است. تورم عمومی ۳۵ درصدی در برابر رشد ۱۶ درصدی قیمت مسکن، به این معنی است که قیمت واقعی مسکن طی یک سال اخیر با افت حدودا ۱۵ درصدی مواجه شده است.

احیای برجام بازار مسکن را آرام می‌کند؟

به گزارش اقتصاددان به نقل از بورسان،  داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد طی بهمن‌ماه اجاره‌بهای مسکن در کل کشور تنها ۰.۷ درصد رشد داشته که طی ۱۲ ماه گذشته کمترین تورم ماهانه اجاره محسوب می‌شود. حال گزارش جدید بانک مرکزی نشان می‌دهد که تورم ماهانه قیمت املاک هم به کمتر از یک درصد رسیده است.

در ماه گذشته مذاکرات برجامی به مراحل حساس رسید و قیمت دلار هم طی یک مسیر نزولی بیش از هزار تومان افت داشت. بررسی‌های پیشین بورسان نشان می‌دهد که تعداد معاملات و سطح قیمت مسکن همبستگی بسیار بالایی با نرخ ارز دارد. به طوری که اغلب با گران شدن دلار شاهد رشد قیمت و تعداد معاملات هستیم. به نظر می‌رسد تغییرات انتظارات تورمی در وهله نخست خود را در نرخ ارز نشان می‌دهد و سپس به بقیه بازارها سرایت می‌کند.

حال در چنین شرایطی به نظر می‌رسد افت انتظارات تورمی در ماه گذشته که تا حد زیادی تحت تاثیر اخبار خوش برجامی بود، منجر شده تا هم تعداد معاملات مسکن کاهش یابد و هم ترمز تورم بازار املاک کشیده شود.

خریداران مسکن مردد شدند؟

طی سه ماه پیش از بهمن، شاهد رشد پیاپی تعداد معاملات مسکن و ایجاد یک رونق نسبی در این بازار بودیم. اما این روند صعودی معاملات در ماه گذشته به پایان رسید و شاهد افت ۱۳ درصدی تعداد معاملات مسکن تهران بودیم. در حالی طی دی ماه بیش از ۹۸۰۰ واحد مسکونی در تهران معامله شده بود که این عدد در بهمن‌ماه به ۸۵۰۰ واحد کاهش یافت.

با وجود این برخی از کارشناسان توقع داشتند که به واسطه کاهش انتظارات تورمی و افت نرخ ارز، ریزش تعداد معاملات در بهمن‌ماه بیش از این باشد. ولی به نظر می‌رسد دو عامل مانع ریزش شدید تعداد معاملات در بهمن‌ماه شده است. عامل اول را می‌توان تقاضای فصلی در ماه‌های آخر سال دانست. بررسی‌های بورسان نشان می‌دهد که در بهمن و اسفند معمولا تعداد معاملات افزایشی می‌شود و نسبت به ماه‌های قبل و بعد بیشتر است. به همین علت به نظر می‌رسد تقاضای فصلی خرید خانه در نزدیکی عید، یکی از عواملی بوده که افت تعداد معاملات را به ۱۳ درصد محدود کرده است.

عامل بعدی برای عدم ریزش شدید معاملات مسکن را هم می‌توان دو اقدام بانک مسکن طی ماه‌های گذشته دانست. اقدام اول افزایش ۱۰۰ درصدی سقف وام مسکن از نیمه دوم امسال بود که منجر به افزایش توان خریداران مصرفی مسکن شد. دومین اقدام این بانک هم تخفیف موقت ۵۰ درصدی بر تعداد اوراق تسه مورد نیاز برای دریافت وام بود. با افزایش سقف وام تقاضا برای تسه به شدت افزایش یافت و همین اقدام منجر به رشد افسارگسیخته قیمت تسه‌ها شد. تا جایی که در نهایت بانک مسکن تعداد اوراق مورد نیاز برای دریافت وام را به طور موقت ۵۰ درصد کاهش داد. حال به نظر می‌رسد این طرح تخفیفی موقت که هزینه دریافت وام را کاهشی جدی می‌دهد، منجر به سریع‌تر فعال شدن تقاضاهای مصرفی انباشته شده در بازار شده است.

با توجه به شرایط کنونی احتمال احیای برجام بالاست و از طرفی دیگر هم طرح تخفیفی بانک مسکن هر چند بارها تمدید شده، اما به نظر می‌رسد با فروکش کردن هیجان تسه‌ها این طرح هم کم کم به پایان برسد. این دو اتفاق می‌توانند رکود بازار مسکن را در سال آینده شدت ببخشند. با این اوصاف معاملات ماه‌های آتی از اهمیت بالایی برخوردار خواهند بود.

مخاطب گرامی، ارسال نظر پیشنهاد و انتقاد نسبت به خبر فوق در بخش ثبت دیدگاه، موجب امتنان است.

ع