چوب بانک مرکزی لای چرخ نوسازی بافت فرسوده

وقوع زلزله احتمالی و تقاضای روز افزون برای سکونت در شهر تهران دو عامل قدرتمندی هستند که طی سال‌های گذشته انگیزه ساخت و ساز در بافت فرسوده را تقویت می‌کردند. با این حال، نوسازی بافت فرسوده پایتخت هیچگاه مطابق برنامه‌ریزی‌ها پیش نرفته، چه آنکه جذابیت‌های سرمایه‌گذاری در مناطق شمالی پایتخت یا شهرهای خوش آب و هوای اطراف تهران، میل به ساخت و ساز در بافت فرسوده این شهر را به حاشیه رانده است. در این میان، تجربه خانه‌سازی در بیابان‌های اطراف تهران برای متقاضیان مصرفی در دولت‌های نهم و دهم که بعضا به دلیل نداشتن زیرساخت‌های شهری هنوز به متقاضیان تحویل نشده است، منجر به چرخش نگاه دولت سیزدهم به زمین‌های شهری و احیای بافت‌های فرسوده شده است.

آنگونه که کارشناسان نیز گفته‌اند، هزینه ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده شهری با توجه به وجود زیرساخت‌های شهری، یک دوازدهم هزینه ساخت مسکن در بیابان و به اصطلاح در شهرهای جدید است. با وجود این، بخشنامه‌ای به تازگی از سوی بانک مرکزی ابلاغ شد مبنی بر اینکه دیگر به بافت‌های فرسوده که مهم‌ترین جبهه تامین مسکن در شهرها هستند، وام نوسازی با سود پایین داده نمی‌شود. مساله‌ای که می‌تواند روند نوسازی تازه شتاب یافته در بافت‌های فرسوده تهران را کند کند.

بانک مرکزی در ماه جاری، در بخشنامه‌‌‌ای اعلام کرد: «شورای پول و اعتبار در راستای حمایت از گروه‌های کم‌‌‌درآمد جامعه صرفا سقف فردی تسهیلات پروژه‌های حمایتی مسکن در تمامی شهرهای کشور را به صورت یکسان به مبلغ ۵۵۰میلیون تومان افزایش داد.» در این بخشنامه که هدف از آن رفع ابهام بانک‌های عامل پرداخت‌کننده تسهیلات قانون جهش تولید مسکن درج شده، تاکید شده است: «با درنظرگرفتن محدودیت منابع بانکی و هدف قانون‌گذار (کمک به خانه‌دار شدن فاقدین مسکن)، کلیه مصوبات شورای پول و اعتبار در این راستا از جمله کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی و افزایش سقف تسهیلات یاد‌شده صرفا شامل پروژه‌های حمایتی مسکن که زمین آن توسط وزارت راه و شهرسازی تامین و به متقاضیان عرضه می‌شود بوده و پروژه‌های خود‌مالک شهری/ روستایی، مشمول افزایش سقف و کاهش نرخ سود تسهیلات مذکور نیستند.»

 هزینه پایین ساخت و ساز در بافت فرسوده

به گزارش اقتصاددان به نقل از فارس ،  مهدی هدایت مدیرعامل نوسازی شهر تهران در این زمینه  گفت: بخشنامه‌ای که به تازگی از سوی بانک مرکزی ابلاغ شده؛ نشان از عدم پرداخت وام به بافت‌های فرسوده تهران است. بافت‌های فرسوده که اتفاقا مهم‌ترین جبهه تأمین مسکن هستند، از ارزان‌‌‌ترین و بالاترین سقف وام ساخت با سود ۱۸ درصد که هم‌‌‌اکنون در شبکه بانکی پرداخت می‌شود، محروم شده و از لیست مشمولان موثرین وام ساخت خط خورده‌‌‌اند و تنها می‌توانند از وام‌های ۲۳ درصد بانکی بهره‌مند شود.

وی ادامه داد: از آنجایی که برای بافت‌های فرسوده سهم ۲۰۰‌ هزار واحدی از طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال در نظر گرفته شده است؛ این تصمیم اخیر بانک مرکزی به معنای اختصاص تسهیلات نهضت ملی مسکن تنها به یک بخش از این ساخت‌وسازهاست. ساخت‌وسازهایی که بخش زیادی از آنها نه در دل شهرهای اصلی که در زمین‌‌‌های بدون امکانات و خدمات در حومه شهرهای بزرگ، قرار گرفته‌‌‌اند و طبق بررسی‌های انجام شده هزینه ایجاد زیرساخت و خدمات در این بخش ۱۲ برابر بیشتر از هزینه‌های بافت فرسوده است.

   محدود کردن وام ۵۵۰ میلیون تومانی با نرخ سود ۱۸‌درصد

به گفته هدایت، محدود کردن وام ۵۵۰ میلیون تومانی با نرخ سود ۱۸‌درصد به ساخت روی اراضی دولتی و محرومیت سایر ساخت‌وسازها از این وام، هم در تضاد با «قانون» است و هم در مغایرت با «وضعیت فعلی بازار مسکن» و هم متضاد با «شرایط کنونی شهرها». در واقع، هر سه این آیتم‌‌‌ها یعنی قانون جهش تولید مسکن، وضعیت عرضه و تقاضای مسکن و مواجهه شهرها با بحران تاب‌‌‌‌‌‌آوری به دلیل فرسودگی هسته‌های میانی، به سیاستگذار آلارم می‌دهد که ساخت‌وساز یا تولید و عرضه مسکن باید به مناطق مستعد شهرها یعنی بافت‌های فرسوده هدایت شود.

بر اساس این گزارش، در ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، آمده است: «بانک‌ها و موسسات اعتباری غیربانکی مکلفند حداقل بیست‌درصد (۲۰درصد) از تسهیلات پرداختی نظام بانکی در هر سال را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند، در هیچ کجای قانون جهش تولید مسکن اعلام نشده است که این تسهیلات باید به تفکیک به چه بخش‌هایی از ساخت و عرضه مسکن اختصاص یابد و چون این موضوع در قانون مشخص نشده عملا همه ساخت‌وسازهایی که در نهایت منجر به ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال می‌شود را دربرمی‌گیرد.این در حالی است که در ماده ۱۲ این قانون، اولویت تأمین زمین برای ساخت‌وساز نیز بافت‌های فرسوده و سکونت‌گاه‌های غیررسمی عنوان شده و بر اساس رویکرد دولت از گذشته تاکنون، ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده در اولویت طرح‌های دولت برای تأمین مسکن است.

به گفته هدایت، همچنین در ماده ۲۴ قانون جهش تولید مسکن نیز به شیوه‌های انبوه‌‌‌سازی، مشارکتی و انفرادی به عنوان روش‌های ساخت مسکن مشمول قانون نهضت ملی مسکن و ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال اشاره شده است. تعیین سهمیه ۲۰۰‌هزار واحدی برای ساخت مسکن در طرح یک میلیون مسکن نیز سند محکمی است که نشان می‌دهد، بافت‌های فرسوده باید مانند ساخت‌وسازهای دولتی، مشمول حمایت‌‌‌های درنظر گرفته شده برای این طرح، از جمله بالاترین سقف و نرخ سود حمایتی تسهیلات بانکی باشند.

   بسته تشویقی شهرداری برای نوسازی بافت فرسوده

بر اساس این گزارش، یکی از معضلات اساسی مردم تامین مسکن است. شهرداری تهران دراین دوره با تشکیل قرارگاه مسکن درصدد رفع این مشکل است و قرار است مانع زدایی لازم صورت گیرد.

   شهرداری به تنهایی نمی‌تواند بافت فرسوده را احیا کند

پرویز سروری نایب رییس شورای شهر تهران معتقد است که احیای بافت فرسوده پایتخت نیازمند ایجاد جاذبه سرمایه‌گذاری است. شهرداری به تنهایی نمی‌تواند بافت فرسوده را احیا کند و باید دستگاه‌های مربوطه پای کار بیایند. در صورتی که بافت فرسوده نوسازی شود؛ بخشی از مسکن تامین می‌شود. نوسازی بافت فرسوده مقرون به صرفه‌تر از ساخت مسکن در حاشیه شهرهاست چرا که باید در این مکان زیر ساخت فراهم شود و همین امر هزینه بر است اما در بافت فرسوده تمامی زیر ساخت‌ها فراهم است.

شهرداری تهران برای تشویق شهروندان به نوسازی بافت فرسوده بسته تشویقی در نظر گرفته است. اعطای یک طبقه تراکم تشویقی به پروژه‌های بیشتر از ۱۰۰ مترمربع، اجازه ساخت حداکثر ۴ طبقه برای املاک بین ۵۰ تا ۱۰۰ مترمربع که امکان تجمیع ندارند، اعطای یک طبقه تشویقی مازاد به پروژه‌های تجمیعی بیشتر از ۴۰۰ مترمربع در صورت دسترسی به معبر ۸ متری و افزایش مساحت معبر بن بست در پروژه‌های تجمیع به مساحت ملاک‌ تراکم‌ (ضمن واگذاری رایگان بن بست از سوی شهرداری تهران)، ضوابط ویژه پارکینگ متناسب با ویژگی‌های پروژه و نیز در پهنه‌های مختلط مسکونی خدماتی محله‌ای و ناحیه‌ای از جمله اهم مفاد بسته تشویقی جدید نوسازی است.

تاکنون دولت برای نوسازی بافت فرسوده وام می‌داد؛ با بخشنامه جدید به نظر می‌رسد دیگر این وام (با سود که قبلا داده می‌شد) پرداخت نخواهد شد . در صورتی که مشوق‌های لازم وجود نداشته باشد مردم رغبتی به نوسازی بافت فرسوده نخواهند داشت. نوسازی بافت‌های فرسوده قطعاً در تحقق برنامه دولت در حوزه مسکن موثر است و تهدید بافت‌های فرسوده را به یک فرصت تبدیل خواهد کرد.