چطور فریب دلالان خانه در ترکیه را نخوریم؟

خرید خانه در ترکیه چندوقتی است که با نگرانی‌هایی همراه شده. شایعاتی دست به دست شده که می‌گوید خریدار ایرانی اجازه ندارد ملک خود را به یک ایرانی بفروشد یا اینکه حتما باید ۴۰ درصد زیر قیمت بفروشد. اما این اخبار چقدر واقعی است؟

برای آنکه بدانیم آیا این اخبار صحت دارند یا نه، سری به قوانین ترکیه زدیم.

برای خرید ملک در ترکیه باید حتما ملک خریداری شده ۲۵۰ هزار دلار بصرفد. اما آیا این کافیست؟‌ قطعا خیر. قانون محدودیت‌هایی را هم در نظر گرفته که عموما دلالان ایرانی در ترکیه به متقاضیان آنها را نمی‌گویند و به سبب ناآگاهی خریداران، اغلب فریب می‌خورند.

از زمانی‌که موج خرید ملک در ترکیه به راه افتاد، یعنی از همان سال ۲۰۱۸، قوانین مشخصی برای این نوع معامله که می‌توانست شهروندی ترکیه را برای متقاضی تضمین کند، در نظر گرفته شد.

هر خانه‌ ترکیه یک کوپن دارد

براساس قانون خرید ملک در ترکیه، اگر از هر ملکی از سال ۲۰۱۸ یکبار برای پاسپورت اقدام شود، دیگر امکان‌پذیر نیست که دوباره از همان ملک برای دومین‌بار استفاده کنید و برخلاف شایعات، هیچ منعی برای فروش خانه به ایرانی یا هر ملیت دیگری وجود ندارد.

به گزارش اقتصاددان به نقل از بورسان  ،   بنابراین افرادی که فکر می‌کنند بعد از سه سال با انتقال منزل به اقوام و آشناهایان می‌توانند برای آنها پاسپورت بگیرند سخت در اشتباهند.، زیرا هرچند خانه را فروخته‌اند اما کسی از آن خانه نمی‌تواند شهروندی ترکیه را دریافت کند.

دولت ترکیه این اقدام را برای جلوگیری از فساد در نظر گرفته است تا سلامت خرید و فروش ملک با هدف دریافت شهروندی را تأمین کند، اما شاهدیم که آنچه رخ می‌دهد آن است که اغلب مراجعه‌کنندگان برای خرید خانه، حتی قانون را نخوانده‌اند.

به نرخ دلار در زمان خرید خانه توجه کنید

نکته دیگری که خریداران باید به آن توجه کنند آن است که برای استفاده از این قانون، ارزش ملک بر پایه نرخ فروش دلار بانک مرکزی قبل از روز خرید ملک در نظر گرفته می‌شود. بنابراین اگر خانه‌ای در ترکیه خریدید و ۶ ماه بعد به ارزش ۲۵۰ هزار دلار رسید، نمی‌توانید انتظار داشته باشید که از گزینه خرید ملک استفاده کنید، زیرا شش ماه قبل، قیمت خرید ملک شما کمتر از این رقم بوده است.

فریب دلالان ایرانی در ترکیه را نخورید

در ترکیه سه نوع ملک وجود دارد؛ آپارتمان‌های معمولی (Normal apartment)، سیته (مجتمع) و رزیدانس (تک‌برج با امکانات رفاهی) که برای هر کدام قوانین متفاوتی وجود دارد و دلالان نیز در هر کدام شگردهای خاصی را به کار می‌گیرند که به سود آنها و بعضا به ضرر خریدار است.

نرمال آپارتمان‌ها همان آپارتمان‌های عادی در سطح شهر هستند. این آپارتمان‌ها معمولا ۴ یا ۵ طبقه‌اند. در مناطق مختلف شهرها، هم در بافت قدیمی و هم در بافت نوساز، می‌توان نرمال آپارتمان‌ها را با قیمت‌های متفاوت پیدا کرد. خانه‌های معمولی، سازندگان مشخصی در ترکیه دارد و عمدتا خرید خانه از این دست، به‌صورت مستقیم از سازنده نیست و از یک خریدار ترک صورت می‌گیرد.

اکثر متقاضیان ایرانی تمایل دارند که خانه‌های زیر پنج سال را در ترکیه خریداری کنند. آنها توجه نمی‌کنند که خانه‌های زیر پنج‌سال اگر معامله شوند، مشمول مالیاتی سنگین خواهند بود. در اینجا فروشندگان ترک از یک فرمولی به نفع خود بهره می‌گیرند تا پرداخت این مالیات را دور بزنند.

در اینجا دو نوع قیمت برای ملک وجود دارد. یکی قیمت بر طبق اعلام شهرداری و دیگری نرخ واقعی معامله ملک در منطقه. ترک‌ها معمولا نرخ شهرداری را به دولت اعلام می‌کنند که پایین‌تر از نرخ واقعی است تا با کسر تورم و بهره‌گیری از معافیت دولتی، مالیات کمتری بپردازند، اما اگر این ملک با هدف دریافت شهروندی صورت بگیرد، اتفاق دیگری می‌افتد.

یکی از شروطی که دولت ترکیه اعلام کرده که یک فرد می‌تواند از طریق خرید خانه برای دریافت پاسپورت ترکیه اقدام کند، اظهار قیمت واقعی ملک در سند است.

در این حالت، فروشنده ترک اعلام می‌کند که اگر قرار باشد قیمت واقعی ملک را اعلام کند، خریدار باید مالیات واقعی را بپردازد که این مالیات رقمی بین ۲۰ تا ۲۵ درصد قیمت خانه است و اغلب رقمی سنگین را به خریدار تحمیل می‌کند.

حال وقتی پاسپورت را گرفتید، ترک محسوب می‌شوید و نمی‌توانید این خانه را که برای دریافت پاسپورت از آن استفاده کرده‌اید به فرد دیگری با رقم بالا بفروشید و ازطرفی شرط پرداخت مالیات برای خانه‌های زیر پنج‌سال تمام شده و با رقمی پایین‌تر مجبور به فروش ملک خواهید بود.

بنابراین وقتی می‌شنوید که ایرانی‌ها مجبورند خانه‌هایشان را با قیمت ارزان‌تر بفروشند، احتمالا قبلا در اینجا سرشان کلاه رفته است.

اما برای این موضوع هم راه‌حلی وجود دارد. بعضی از آپارتمان‌های معمولی مشمول مالیات نمی‌شوند و ایرانی‌ها می‌توانند برای خرید آنها اقدام کنند. دولت ترکیه مالک زمین را برای سری اول ساخت و ساز از پرداخت مالیات معاف کرده است. بنابراین وقتی برای ساخت یک آپارتمان معمولی در ترکیه، سازنده و مالک زمین شریک می‌شوند، خریدار بهتر است مالک زمین را بیاید که بتواند خانه را با قیمت واقعی از او خریداری کند بدون آنکه پرداخت مالیات بر او تحمیل شود و دراین‌صورت می‌تواند خانه‌ای را با رقم واقعی بخرد و همان خانه را با رقم واقعی بفروشد و هزینه‌ای بر او تحمیل نخواهد شد.

شیوه کلاهبرداری در سیته‌ها

شیوه کلاهبرداری در سیته و رزیدانس به یکدیگر شبیه است. رزیدانس تک برج است و همه امکانات رفاهی را دارد و سیته‌ ترکیب بین برج‌ها و خانه‌های معمولی است و شاید بتوان به آنها مجتمع گفت.

سازندگان رزیدانس و سیته، معمولا زمین را ارزان می‌خرند، اما با ایجاد امکانات برای ساختمان، قیمت نهایی خانه در حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد از قیمت آپارتمان معمولی در همان منطقه گران‌تر است.

اکثر ترک‌ها می‌دانند که قیمت این نوع ملک در ترکیه حداقل ۲۰درصد گران‌تر است. بنابراین موقع فروش، حتما ۲۰درصد تخفیف را در نظر می‌گیرند و خریدار بسته به توافق با فرشنده می‌تواند بین ۳۰ تا ۴۰درصد هم تخفیف بگیرد.

حال خریداران ایرانی این نکته را نمی‌دانند. آنها اغلب به دلالان ایرانی مراجعه می‌کنند که این خانه‌ها را برای آنها بخرند. آنها هم به‌صورت نرم، ۱۰درصد پورسانت دریافت می‌کنند. بنابراین خانه را گران‌تر می‌خرند تا پورسانت بیشتری دریافت کنند. در اینجا مشخصا خریدار، خانه را گران خریده و اگر بخواهد پس از سه سال بفروشد، باید ارزان‌تر از نرخ خریداری شده، ملک خود را به فروش برساند.

بهترین راه برای آنکه متقاضیان فریب نخورند آن است که به سایت «صاحیبیندن (Sahibinden.com)» یا «لتگو (letgo)» مراجعه کنند که مشابه سایت دیوار در ایران است. آنگاه می‌توانند قیمت واقعی خانه در مناطق مختلف دیگر را رصد کنند تا سرشان کلاه نرود.

چرا معاملات ملک متوقف شده است؟

دولت ترکیه برای آنکه جلوی تقلب و فساد را در زمینه فروش ملک به خارجی‌ها در ترکیه بگیرد، سه شرط در نظر گرفته است؛ نخست؛، قیمت اظهاری با سند یکی باشد، دوم، قیمت خریداری‌شده توسط دلال یا اکسپرت حداقل ۲۵۰ هزار دلار باشد و اختلاف زیادی با قیمت کارشناسی نداشته باشد و سوم، مبلغ معامله عینا از حساب خریدار به فروشنده واریز شود و بر پایه آن گواهی بانکی صادر شده باشد.

تا حدود دو سه هفته قبل، دلالان خارجی می‌توانستند کارشناس رسمی را خود انتخاب کند و در این بین، با پرداخت رشوه آنها را مجاب کنند که قیمت‌هایی که بیش از ارزش واقعی ملک بود را تأیید کنند، اما اخیرا دولت ترکیه، انتخاب کارشناس رسمی را حذف کرده و به‌صورت رندوم یک کارشناس رسمی برای معاملات در نظر گرفته می‌شود که در پی آن، تقریبا فروش ملک به خارجی‌ها متوقف شده است.

فروش مشروط زمین در ترکیه

از طرفی ایرانیان برای خرید زمین در ترکیه باید احتیاط کنند، زیرا حتما باید تا دو سال در آن زمین، ملک بسازند در غیر این‌صورت حتما زمینه به دولت ترکیه بازخواهد گشت. بنابراین یا سرمایه‌گذاری باید با هدف ساخت خانه در ترکیه باشد یا قید خرید زمین در ترکیه را بزنید، زیرا ممکن است پس از دو سال، چیزی دستگیرتان نشود.

شیوه‌ها کلاهبرداری بسیار متنوع است و خریداران باید توجه کنند که فریب دلالان را نخورند و اگر قصد استفاده از این گزینه برای خرید خانه را دارند، حتما از یک وکیل دادگستری آگاه به قوانین شهروندی کمک بگیرند که آگاهی کامل نسبت به خرید خانه با هدف دریافت شهروندی ترکیه دارد.

مخاطب گرامی، ارسال نظر پیشنهاد و انتقاد نسبت به خبر فوق در بخش ثبت دیدگاه، موجب امتنان است.

ع