شدیدترین رکود ملکی پس از شوک کرونا

تازه‌ترین گزارش رسمی از تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد، حجم معاملات مسکن در فروردین سال جاری در قیاس با نخستین ماه سال‌های گذشته (۱۳۹۷ تا ۱۴۰۲)، به کمترین رکورد ثبت شده که متعلق به دوران شیوع پاندمی در کشور است، نزدیک شده است. به عبارت دیگر، طی ۷ سال گذشته، کمترین معاملات ملکی انجام شده در فروردین، با ۱۲۰۰ فقره متعلق به فروردین سال ۱۳۹۹ است. یعنی در دومین ماه شیوع پاندمی و ترس ناشی از آن در کشور که منجر به تعطیلی بازارها و محدود یا تعطیل شدن پروازها و سفرهای جاده‌ای و …شد. پس از آن، فروردین سال ۱۴۰۳ نیز با ثبت ۱۵۰۸ فقره معامله ملکی در جایگاه دوم کمترین معامله ملکی طی ۷ سال گذشته قرار گرفته است.

 بر خلاف حجم معاملات، شاخص متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران طی ۷ ساله اخیر دچار افت محسوسی نشده است، به گونه‌ای که حتی در همان فروردین سال ۱۳۹۹ که حجم معاملات ملکی با حدود منفی ۸۸ درصد از بالای ۱۰ هزار فقره در اسفند سال ۱۳۹۸ به ۱۲۰۰ فقره سقوط کرده بود، قیمت ملک تنها منفی ۲,۱ درصد افت را تجربه کرد. همزمان طی این ۷ سال، تعداد ماه‌هایی که رشد قیمت مسکن منفی شد حتی به اندازه انگشتان دو دست هم نمی‌رسد. از همین رو است که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران که در فروردین ۱۳۹۷ کمی بیش از ۵.۵ میلیون تومان بود، حالا با «بیش از ۱۳۷۲ درصد جهش» به بالای ۸۱ میلیون تومان رسیده است.

  به گزارش اقتصاددان به نقل از تعادل ،  اگر چه افت معاملات ملکی در نخستین ماه هر سال به عنوان «ماه نیمه تعطیل» در قیاس با سایر ماه‌های سال، طبیعی است و در بازار مسکن ایران به عنوان یک هنجار و عرف پذیرفته شده است اما تقلیل تعداد معاملات ملکی در نخستین ماه سال‌های گذشته حاکی از تعمیق رکود در بازار مسکن است. در فروردین سال ۱۳۹۷ بیش از ۵هزار فقره معامله ملکی در تهران انجام شد اما حالا این رقم به ۱۵۰۸ فقره سقوط کرده است. این افت شدید همگام با جهش ۱۳۷۲ درصدی قیمت مسکن طی ۷ سال گذشته، نشانه‌ای آشکار از تعمیق رکود- ابرتورمی در بازار مسکن به شمار می‌رود. به این نکته نیز باید اشاره کرد که تا قبل از سال ۹۷ تعداد معاملات ملکی در بازار مسکن تهران در سایر ماه‌های سال بیش از ۱۰ هزار فقره بوده است.

افت ۱۴,۲ درصدی معاملات ملکی

بر اساس گزارش بانک مرکزی، در فروردین ۱۴۰۳، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به ۱۵۰۸ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۴.۲ درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده ۸۱ میلیون و ۶۳۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۲.۹ درصد افزایش نشان می‌دهد. در فروردین‌ماه سال ۱۴۰۳، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به ۱.۵ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۷۵.۶ و ۱۴.۲ درصد کاهش نشان می‌دهد. ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۸۱ میلیون و ۶۳۰ هزار تومان بود که حاکی از افزایش ۰.۲ درصدی نسبت به ماه قبل می‌باشد.

کاهش حجم معاملات مسکن

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در فروردین‌ماه سال ۱۴۰۳ حاکی از آن است که از مجموع ۱۵۰۸ واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۳۰.۱ درصد، بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با فروردین‌ماه سال قبل حدود ۱.۷ واحد درصد افزایش یافته است.

در میان مناطق ۲۲‌گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله‌شده معادل ۱۵۰۴.۲ میلیون ریال به منطقه یک و کمترین آن با ۴۲۳.۶ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.

سکته ساخت و ساز در ماه نیمه تعطیل

اگر چه تحولات بازار مسکن و به ویژه بازار ساخت و ساز، همه ساله، در ماه نیمه تعطیل، دچار افت می‌شود و پس از آن نیز جان دوباره‌ای می‌گیرد و رکوردهای قابل توجهی نسبت به سایر ماه‌های سال، در دومین ماه بهار از خود بر جای می‌گذارد، اما فعالان ساختمانی کاهش فعالیت‌های ساختمانی در فروردین ۱۴۰۳ نه عدد برآورد شده ۲۱,۱۱ که در عمل ۲۳.۸۷ ثبت شده است. از سوی دیگر، آنها انتظارات در ارتباط با فعالیت‌های ساختمانی در اردیبهشت ماه را ۶۲.۹۰ پیش بینی کرده‌اند که با توجه به عدد ثبت شده از این شاخص در ماه‌های مشابه سال‌های قبل، به نظر می‌رسد این بسیار خوشبینانه است.

عمیق‌ترین رکود ساخت از ۱۴۰۰ تا کنون

بدیهی است، دلیل عمده این رکود، تعطیلات فروردین ماه سال جاری است. با این تفاوت که عدد ۳۳,۸۷ عمیق‌ترین رکود ثبت شده در میان ۴ فروردین اخیر است. بر اساس این گزارش، شاخص کل ساختمان در فروردین ماه سال‌های ۱۴۰۰، ۱۴۰۱، ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ به ترتیب ۴۰.۵؛ ۳۵.۳۲؛ ۳۳.۳۹؛ و ۳۳.۸۷ گزارش شده‌اند. این اعداد نشان می‌دهند، که رکود فعالیت‌های ساختمانی در نخستین ماه سال‌های یادشده سیری نزولی داشته است، به گونه‌ای که هر چه به زمان حال نزدیک‌تر می‌شویم، بر عمق رکود افزوده شده است. این گزارش همچنین حاکی است، عدد پیش بینی شده برای فعالیت‌های ساختمانی در اردیبهشت سال جاری (۶۲.۹) نسبت به اعداد تحقق یافته در اردیبهشت ماه سال‌های ۱۴۰۰، ۱۴۰۱، و ۱۴۰۲ بیشتر است و از همین رو، اگر این عدد تحقق نیابد نباید زیاد متعجب شد. عدد شاخص کل ساختمان در اردیبهشت ماه سال‌های ۱۴۰۰، ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ به ترتیب ۶۰.۵۵؛ ۵۶.۳۱؛ و ۵۲.۲۲ بوده و سیر نزولی نیز داشته است. از همین رو، به سختی می‌توان انتظار داشت که عدد فعالیت‌های ساختمانی در اردیبهشت سال جاری، در عمل به ۵۱ برسد.

پیش از این، فعالان ساختمان با پیش‌بینی افت شدید شاخص کل ساختمان در فروردین سال جاری، از سه عامل«عدم سیاست‌گذاری مشخص دولت در حوزه صنعت ساختمان»، «ناپایدار بودن قیمت ارز» و «تعطیلات ابتدایی سال» به عنوان عوامل اثرگذار بر افت ساخت و ساز نام برده بودند. اگر از اثرگذاری تعطیلات نوروز عبور کنیم که در عمل نیز عبور کرده ایم، چشم‌انداز روشنی از بهبود دو عامل دیگر در ماه‌های آتی از سال جاری وجود ندارد و از همین رو، می‌توان گفت، به جز نوسان‌های احتمالی و اندک شامخ کل ساختمان در بالای مرز رونق و رکود (عدد ۵۰) تحول شگرفی را در حوزه ساخت و ساز مسکن و ساختمان در سال جاری شاهد نخواهیم بود.

مخاطب گرامی، ارسال نظر پیشنهاد و انتقاد نسبت به خبر فوق در بخش ثبت دیدگاه، موجب امتنان است.

ع