تعمیرات ساختمان و عدم اجازه ساکنین

ناصر دوستار مقدم فومنی، تحلیلگر مسائل حقوقی با درج یادداشتی در اقتصاددان نوشت :

تعمیر ساختمان به دلایلی از جمله فرسودگی و لزوم به روز شدن مجتمع ساختمانی، در این روزها بسیار مورد توجه است. گاهی اوقات، استحکامات یک آپارتمان به قدری قدیمی است که لزوم بازسازی آن بسیار جدی است. ولی بواسطه عدم توافق ساکنین، این مساله به تشنج و محل مناقشه ساکنین بدل می شود و در پاره ای اوقات تبدیل به دعوا و منازعه و کشمکش ساکنین خواهد شد‌. موقعی که مالکان واحدهای یک آپارتمان، تصمیم به تعمیرات و نوسازی آپارتمان‌های خود را دارند امکان دارد عده‌ای از مالکان مخالف تعمیرات آپارتمان باشند.

آپارتمان‌هایی که دارای سال ساخت طولانی هستند و چندین سال از عمر آنها می‌گذرد علاوه بر آنکه کلنگی محسوب شده و قیمت فروش آنها کاهش می‌یابد، ممکن است خطرات مالی و جانی به دلیل فرسودگی به وجود آورد. بنابراین عده‌ای از مالکان برای پیشگیری از ضرر و زیان درصدد نوسازی و بازسازی آپارتمان هستند و ممکن است بعضا با تعمیرات آپارتمان مخالفت کنند. به همین منظور مالکان هر کدام از واحدهای آپارتمانی بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها وظایف و تکالیفی به عهده دارند که باید طبق قوانین برای بازسازی و تعمیرات آپارتمان اقدام کنند.

احتمال دارد علت منع همسایگان مخالف بازسازی، منطقی یا غیرمنطقی باشد. انجام تعمیرات در ساختمان یک حق طبیعی محسوب می‌گردد و ساکنان حق دارند تا قسمت‌های آسیب دیده آپارتمان خویش را تعمیر کنند. با در نظر داشتن به این حق طبیعی، قانون هم حمایت خود را از حقوق ساکنین به عمل آورده است.

همچنین امکان دارد، بخش های ضروری و حساس ساختمان نیاز به تعمیر پیدا کنند و در صورت ایجاد آسیب در آنها می‌بایست به سرعت تعمیر گردند. قسمت‌هایی که پایه و استحکام ساختمان به آنها مرتبط می‌باشند در فهرست تعمیرات ضروری قرار دارند و غفلت از آن نواحی موجب خرابی بیشتر و سلب آسایش ساکنین خواهد شد. قانون هم این نیاز ساکنین را به رسمیت شناخته و مالکینی که چنین تصمیمی دارند، حق دارند بدون هیچ مشکلی در ساختمان خود تعمیرات را انجام دهند.

با این وجود این موضوع به معنای اقدام صاحب خانه به صورت عملکرد به هر نحوی نخواهد بود. بلکه می‌بایست با توجه به حقوق سایر همسایگان به تعمیرات اقدام کند. دلیل اکثر همسایگان از این ممانعت، ممکن است به این علت باشد که برای ملک آنها مزاحمت‌های فراوانی ایجاد کند. برای مثال تعمیرات سقف یک ساختمان مستلزم این می‌باشد که از پشت بام همسایه نیز بهره‌گیری شود، که در این شرایط ضروری است همسایه حداقل همکاری را داشته باشد و اجازه بهره‌گیری از پشت بام خود را بدهد.

لازم به ذکر است که تعمیرات غیر ضروری را می‌توان به زمانی موکول نمود که رضایت حداکثری همسایگان وجود داشته باشد‌‌. اکثر تعمیرات غیر ضروری در داخل خانه صورت می‌گیرد و نیازی نیست که از ملک دیگری برای انجام تعمیرات استفاده نمود. کارهایی نظیر تعمیر کانال کولر یا تعمیر و مرمت شکستگی‌های روی دیوار را می‌توان در ساعاتی از روز که ساختمان خلوت است انجام داد و سر و صدای به وجود آمده مزاحمتی برای همسایگان فراهم نسازد.

راهکار قانونی جهت بازسازی آپارتمان در صورت ممانعت همسایگان

اگر عده‌ای از مالکان موافق بازسازی آپارتمان و عده‌ای دیگر مخالف باشند، قانون تملک آپارتمان در ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها مقرره‌ای پیش بینی کرده است تا در صورتی که موافقان نوسازی آپارتمان ضروری بودن نوسازی و بازسازی را اثبات کنند، قادر باشند به تغییرات در ظاهر آپارتمان اقدام کنند. ماده ۱۳ عنوان می کند:

«در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای ان موافق نباشند، ان دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند براساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یادشده را به اضافه اجوریکه برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آن‌ها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت راه و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یادشده خواهد کرد.»

از این رو اگر به صلاحدید و تایید کارشناسان رسمی دادگستری ادامه زندگی در ساختمان، باعث ضرر و خسارت باشد، قاضی حکم به بازسازی و نوسازی خواهد داد. برخی مواقع در تصمیم گیری کارشناسان هم اختلاف نظر ایجاد می‌گردد که در چنین مواردی قاضی بر حسب نظر اکثریت به صدور رای اقدام کنند.

بعد از تسلیم دادخواست شورای حل اختلاف و ارجاع پرونده به نظر کارشناس، به موجب ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها از کارشناسان رسمی دادگستری که می‌بایست ۳ نفر باشند درخواست می‌کند که در خصوص بازسازی یا عدم بازسازی تصمیم اتخاد کنند.

تکالیف و حقوق مخالفان نوسازی آپارتمان

قانون تملک آپارتمان‌ها در مورد حقوق مخالفان نوسازی هم سکوت نکرده است و تدابیری در نظر گرفته است. در واقع اگر کارشناسان رسمی دادگستری تشخیص دهند آپارتمان به نوسازی نیاز دارد و قاضی شورای حل اختلاف هم بر مبنای نظریه کارشناسی رای به نوسازی آپارتمان صادر کند، موافقان نوسازی بایستی به تهیه مسکن مناسب و محل اقامت در طول نوسازی اقدام کنند و در صورتی که به تهیه مسکن مناسب با شان مالکان مخالف اقدام نکنند، قادر به شروع نوسازی آپارتمان نخواهند بود. بنابراین می‌بایست ابتدا به تامین مسکن اقدام کرده و بعد از انتقال مالکان مخالف مبادرت به نوسازی و بازسازی آپارتمان کنند.

بر اساس قانون بعد از نوسازی آپارتمان حصه هر کدام از مخالفان و موافقان و همینطور مخارج تجدید بنا تعیین می‌گردد و در نتیجه سهم همسایه‌های مخالف و مخارجی که برای اجاره مسکن آنها شده است از ایشان دریافت می‌شود. با این حال اگر که مخالفان نوسازی توانایی پرداخت هزینه‌های انجام شده را نداشته باشند به موجب قانون مالکان طلبکار قادر به دریافت حکم توقیف اموال طلبکار خواهند بود.

در صورتی که بعد از نوسازی آپارتمان، مالکان بدهکار نتوانند دین خویش را به طلبکارها پرداخت کنند، ضمانت اجرای توقیف اموال در نظر گرفته شده است که بدهکار قادر است همان واحد آپارتمانی بدهکار که نوسازی شده است را توقیف کند تا از مکان فروش ملک از طریق دادگاه، طلبکار قادر به وصول طلب خود باشد.

قسمت‌هایی که پایه و استحکام ساختمان به آنها مرتبط می‌باشند در فهرست تعمیرات ضروری قرار دارند و غفلت از آن نواحی موجب خرابی بیشتر و سلب آسایش ساکنین خواهد شد.

قانون هم این نیاز ساکنین را به رسمیت شناخته و مالکینی که چنین تصمیمی دارند، حق دارند بدون هیچ مشکلی در ساختمان خود تعمیرات را انجام دهند و همسایگان حق هیچگونه اعتراض ندارد. اگر به صلاحدید و تایید کارشناسان رسمی دادگستری ادامه زندگی در ساختمان، باعث ضرر و خسارت باشد، قاضی حکم به بازسازی و نوسازی خواهد داد. برخی مواقع در تصمیم گیری کارشناسان هم اختلاف نظر ایجاد می‌گردد که در چنین مواردی قاضی بر حسب نظر اکثریت به صدور رای اقدام خواهد کرد.

مخاطب گرامی، ارسال نظر پیشنهاد و انتقاد نسبت به خبر فوق در بخش ثبت دیدگاه، موجب امتنان است.

ع