شیب نزولی قیمت‌ها یا شکنجه آمارها؟

عبارت «شکنجه آمارها» اصطلاحی است که در میان برخی از اقتصاد خوانده‌های وطنی رایج است. این اصطلاح، مانند یک تیغ جراحی می‌تواند کاربرد و کارکرد مثبت و منفی داشته باشد. می‌تواند باعث نجات یک انسان شود یا بر عکس، جان یک انسان را بگیرد. آمارها در صورتی که مبتنی بر چهارچوبی نظری و علمی، بررسی و تحلیل شوند یا به قول اقتصادخوانده‌ها زیر شکنجه قرار بگیرند، به‌طور قطع تصویر یا تصاویری را برای مخاطب خود به نمایش می‌گذارند که واقعی است و به عبارت دیگر، واقعیت را به درستی بازنمایی می‌کنند. در عین حال، آمارها، اگر بدون چهارچوب نظری و بدون منطق علمی یا به عبارتی با هدف پوشش اهداف فرد یا افراد خاصی مورد پرسش قرار گیرد، به‌طور قطع، تصویری مخدوش از واقعیت را به مخاطب خود ارایه خواهد کرد.   در این حال، انتخاب چهارچوب زمانی مناسب برای بررسی و تحلیل آمارها از اهمیت بالایی برخوردار است و منجر به نتایج متفاوتی خواهد شد. معمولا برای بازارهای پرمعامله و پرنوسان و حساس به تحولات سیاسی و اقتصادی، فریم‌های زمانی کوتاه‌تر، مانند فریم‌های ساعتی و روزانه کاربرد بیشتری دارند اما برای بازار سنگین و سختی همچون بازار مسکن چنین فریم‌هایی کاربرد ندارند. حتی برخی از اقتصاددانان و کارشناسان اقتصاد مسکن استفاده از فریم‌های زمانی یک ماهه یا فصلی را نیز برای تحلیل بازار مسکن توصیه نمی‌کنند. این همه در حالی است که برخی از دولتمردان یا کارشناسان دولتی یا حتی برخی از رسانه‌ها تمایل بیشتری به استفاده از فریم‌های زمانی کوتاه‌مدت برای تحلیل بازار مسکن دارند که مخاطب را دچار خطا می‌کند.

به گزارش اقتصاددان به نقل از تعادل  ، بهترین چهارچوب زمانی کوتاه‌مدت برای تحولات اخیر بازار مسکن، از نقطه آغاز آخرین جهش قیمتی مسکن در آبان سال گذشته شروع می‌شود و تا پایان مهر ماه سال جاری (آخرین آمار رسمی موجود) را در برمی‌گیرد. چرا این چهارچوب، به خوبی فراز زمستانی و سپس کاهش ارتفاع در بهار و در نهایت فرود قیمت‌ها در تابستان سال جاری را به نمایش می‌گذارد و مخاطب می‌تواند برآیند این افت و خیز را به عینه ببیند. از این رو، در صورتی که چهارچوب زمانی کوتاه‌تری انتخاب شود، بخشی از واقعیت حذف شده و تصویر اصلی و واقعی مخدوش می‌شود. با وجود این، متاسفانه یکی از خبرگزاری‌ها داخلی، با انتشار گزارشی از تحولات ۵ ماهه اخیر مناطق تهران به تصویر مخدوشی از وضعیت قیمت مسکن در مناطق پایتخت دست پیدا کرده و آن را منتشر کرده است. در این گزارش نتیجه گرفته شده که قیمت‌ها در ۱۱ منطقه تهران افت کرده است اما واقعیت این است که قیمت مسکن در این مناطق، نسبت به نقطه آغاز جهش قیمت‌ها در آبان سال گذشته، همچنان بالاتر است و در واقع کاهش قیمتی رخ نداده است. (تحولات متوسط قیمت مسکن در شهر تهران را در جدول «متوسط قیمت هر متر مسکن در پایتخت طی ۱۱ ماهه اخیر» مشاهده می‌کنید.)
 بر اساس گزارش این خبرگزاری، بازار ملک طی پنج ماه اخیر در ۱۱ منطقه‌ شهر تهران که عمدتا از مناطق مصرفی محسوب می‌شوند دچار افت قیمت شده است. در بازه زمانی مذکور کاهش محسوس معاملات از نوع سرمایه‌گذاری، محو انتظارات تورمی و افت توان خرید در سمت تقاضای مصرفی به ثبات بازار مسکن پایتخت انجامید. بررسی‌ها از افت قیمت در دو محدوه پرمعامله شهر تهران یعنی مناطق ۵ و ۱۰ حکایت دارد.
به گزارش ایسنا، بازار مسکن، هفت ماه پیاپی را در ثبات قیمت و رکود معاملات سپری کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد به جز اردیبهشت و مهر، تعداد معاملات در سایر ماه‌های سال جاری در کانال ۲۰۰۰ فقره قرار داشته است. تحلیل‌گران، عمده دلیل کسادی معاملات را پایین بودن توان خرید و کاهش انتظارات تورمی می‌دانند. نمودارهای منتشر شده توسط بانک مرکزی نشان می‌دهد رشد سالانه قیمت مسکن از خرداد به بعد روند کاهشی به خود گرفته است. رشد ماهیانه نیز از خرداد به بعد رو به کاهش گذاشته است. پس از آنکه اردیبهشت امسال قیمت مسکن در پایتخت ۱۳.۴ درصد نسبت به فروردین افزایش پیدا کرد، در ماه‌های بعد از شدت این رشد به‌طور محسوسی کاسته شد؛ به‌طوری که نرخ رشد ماهیانه قیمت در خرداد، تیر، مرداد، شهریور و مهر به ترتیب ۴، ۲.۲-، ۱-، ۰.۶- و ۱ درصد بوده است. اردیبهشت امسال متوسط قیمت هر متر خانه در تهران ۷۵.۳ میلیون تومان بوده که طی یک روند خطی در مهرماه به ۷۶.۶ میلیون تومان رسیده است.
نکته‌ قابل توجه کاهش قیمت مسکن در مناطق مصرفی و جنوبی شهر تهران است؛ به‌طوری که متوسط قیمت هر متر آپارتمان در منطقه ۵ به عنوان پرمعامله‌ترین منطقه شهر تهران از ۹۹ میلیون تومان در اردیبهشت به ۹۳ میلیون تومان در مهرماه رسیده است. در منطقه ۷ میانگین قیمت از ۷۸ میلیون تومان به ۷۲ میلیون تومان کاهش یافته، در منطقه ۸ متوسط قیمت هر متر خانه در اردیبهشت ۷۵ میلیون تومان بوده که در مهرماه به ۷۰ میلیون تومان رسیده، در منطقه ۹ نرخ متوسط در ماه‌های اردیبهشت و مهر به ترتیب ۶۰ و ۵۸ میلیون تومان در هر متر مربع بوده است. در منطقه ۱۰ که دومین محدوده‌ پرتقاضا محسوب می‌شود قیمت هر متر آپارتمان در اردیبهشت ۶۱ میلیون تومان بوده که در مهرماه به ۵۵ میلیون تومان رسیده، در منطقه ۱۱ نرخ متوسط در ماه‌های اردیبهشت و مهر به ترتیب ۵۶ و ۵۳ میلیون تومان در هر متر مربع بوده است، در منطقه ۱۳ قیمت هر متر خانه به‌طور میانگین از ۷۲ میلیون تومان در اردیبهشت به ۶۹ میلیون تومان در مهرماه رسیده، در منطقه ۱۶ نیز که متوسط قیمت هر متر مسکن در اردیبهشت ۴۵ میلیون تومان بوده در مهرماه به ۴۴ میلیون تومان کاهش یافته، در منطقه ۱۸ که ارزان‌ترین منطقه تهران محسوب می‌شود متوسط قیمت آپارتمان از متری ۳۷ میلیون تومان در اردیبهشت به ۳۲ میلیون تومان در مهرماه رسیده است. در منطقه ۲۱ قیمت خانه در اردیبهشت امسال متری ۵۹ میلیون تومان بوده که در مهرماه به ۵۲ میلیون تومان رسیده است. در منطقه ۲۲ نیز متوسط قیمت مسکن از ۷۰ میلیون تومان در اردیبهشت به ۵۹.۹ میلیون تومان در مهرماه کاهش یافته که بیشترین افت قیمت طی بازه زمانی پنج ماهه با ۱۴ درصد کاهش را در بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران به خود اختصاص داده است. البته با توجه به پایین بودن تعداد معاملات در این منطقه، نوسانات قیمت آن نمی‌تواند ملاک ارزیابی وضعیت کلی آن باشد. در ۱۰ منطقه‌ دیگر شهر تهران شامل ۱، ۲، ۳، ۴، ۶، ۱۲، ۱۴، ۱۵، ۱۷، ۱۹ و ۲۰ نرخ‌ها افزایش نسبی داشته است.

    در مناطق جنوبی سرمایه‌گذاری  شکل نمی‌گیرد

سعید لطفی، عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک در تحلیل علت ثبات بازار مسکن به ایسنا گفت: بازار ملک بین سال‌های ۱۳۹۷ تا اوایل ۱۴۰۲ تحت تاثیر شرایط عمومی اقتصاد و بازار ارز قرار گرفت و دچار رشدهای هیجانی شد. در مقاطعی که معاملات کاهش پیدا کرد نیز قیمت‌ها پایین نیامد؛ چرا که نوسانات قیمت از انتظارات تورمی و خریدهای سرمایه‌ای نشأت می‌گرفت. از خرداد امسال به دلیل ثبات نسبی اقتصاد کلان، بازار مسکن وارد فاز استراحت شده است.
به گفته لطفی، منطقه ۲۲ را شاید بتوان مدیوم کوچکی از بازار مسکن تهران دانست که هم‌اکنون معاملات در آن به‌شدت پایین است. از حدود یک دهه اخیر در مناطقی مثل منطقه۲۲ ساخت و سازهای گسترده‌ای صورت گرفت و ارزش افزوده‌ای برای پیش‌خریداران ایجاد شد که به عنوان بورس بازار مسکن شناخته می‌شد و به همین دلیل رشد قیمت در این منطقه قابل توجه بود. در حال حاضر با توجه به نوسانات قیمت مصالح ساختمانی عمده‌ سازندگان و تعاونی‌های مسکن که در منطقه ۲۲ فعالیت دارند با مشکل نقدینگی مواجه شده‌اند و قیمت‌ها را مقداری کاهش داده‌اند. وی افزود: حدود دو سال قبل بعضی از تعاونی‌ها در منطقه ۲۲ با دریافت مبالغی بین ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان و اقساط ماهیانه ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان، آپارتمان‌ها را به فروش می‌رسانند. هم‌اکنون به دلیل نوسانات قیمت نهاده‌های ساختمانی، رقم پیش‌پرداخت و اقساط تقریبا دو برابر شده و این عامل در رکود معاملات تاثیرگذار است. در سال‌های گذشته برخی سرمایه‌گذاران با متری ۴۰ میلیون تومان در منطقه ۲۲ آپارتمان خریداری کرده بودند که قیمت‌ها تا بیش از ۸۰ میلیون تومان افزایش یافت اما به دلیل کسادی خرید و فروش، بعضا واحدها را کمتر از عرف منطقه به فروش می‌رسانند. در واقع بخر و بفروش‌ها هنوز روی سود هستند اما در مقایسه با نقطه اوج بازار، تخفیف‌هایی ارایه می‌دهند. در حال حاضر به عرضه‌ بیش از حد با ۴۵ هزار واحد مسکونی خالی در منطقه ۲۲ مواجه هستیم. عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: به‌طور کلی بازار مسکن شهر تهران در رکود به سر می‌برد و حتی می‌توان گفت این کسادی در مناطق جنوبی تهران عمیق‌تر است؛ زیرا رکود از دو ناحیه سرمایه‌گذاری و مصرفی نشأت گرفته است. عموما در مناطق جنوبی تهران، سرمایه‌گذاری چندانی در بازار ملک شکل نمی‌گیرد و بیشتر سفته‌بازان در مناطق شمالی تهران فعالیت دارند. در حال حاضر نیز سرمایه‌گذاران در کوتاه‌مدت رشد هیجانی در بازار نمی‌بینند و به همین دلیل عقب نشسته‌اند. خریداران مصرفی نیز توان چندانی برای ورود بازار ملک ندارند.

مخاطب گرامی، ارسال نظر پیشنهاد و انتقاد نسبت به خبر فوق در بخش ثبت دیدگاه، موجب امتنان است.

ع