راز سبقت اجاره مسکن از تورم عمومی

تازه‌ترین آمارهای رسمی نشان می‌دهد، در فروردین ماه سال جاری، شاخص کرایه مسکن در تهران و کل مناطق شهری نسبت به اسفند سال گذشته معادل ۲درصد افزایش یافته است. رشد نقطه به نقطه این شاخص اما در تهران و مناطق شهری کشور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۴۵,۲ و ۵۲.۴ درصد گزارش شده است. معنا و مفهوم این اعداد این است که از سویی، تورم نقطه ای اجاره‌بها از نرخ نقطه ای تورم عمومی در فروردین ۱۴۰۳ که حدود ۳۴درصد گزارش شده و همچنین تورم مسکن در نخستین ماه سال جاری (۲۲.۹درصد) بسیار بیشتر بوده است. همزمان تورم اجاره‌بها در سایر شهرهای کشور تفاوت معنادار با این شاخص در تهران داشته که نشان‌دهنده افزایش چشمگیر تقاضای اجاره در سایر مناطق شهری کشور است. پدیده ای که طی ماه‌های اخیر تکرار شده و تقریبا به روندی عادی در بازار اجاره کشور بدل شده است. بررسی داده‌های آماری  نشان می‌دهد، از دی ماه سال ۱۴۰۱ تا دی ماه سال ۱۴۰۲ نرخ رشد اجاره‌بها در شهر تهران کمتر از میزان تورم مسکن بوده است. در واقع، در این دوره زمانی شاهد دو جهش ارزی در کشور بودیم که به انتظارات تورمی دامن زد و به همین علت، فروشندگان مسکن حاضر به عرضه مسکن خود به قیمت‌های جاری نبودند و تلاش می‌کردند، ملک خود را با قیمت‌های چند ماهه آینده به فروش برسانند. از همین رو بود که تعداد معاملات ملکی در دوره مورد نظر نیز کمتر از گذشته شد و معاملات کمتری صورت گرفت. از دی ماه سال گذشته تاکنون نیز اگر چه تورم اجاره از تورم بازار معاملاتی مسکن کمتر بوده است اما همچنان بالاتر از نرخ تورم عمومی ایستاده است.  تجربه سال ۱۴۰۲ و تجربه‌های فراوان قبلی نشان می‌دهد که اجاره‌بها صرفا از قیمت ملک متاثر نمی‌شود و عوامل دیگری نیز در شکل‌گیری آن دخالت دارند. نرخ دلار به عنوان لنگر انتظارات تورمی اثر قابل توجهی روی معیشت موجران دارد و موجران خرده پا که بیش از ۸۰ درصد از مالکان ایرانی را تشکیل می‌دهند، با هر نوسان دلار، تلاش می‌کنند نرخ کرایه‌ها را افزایش دهند تا از میزان رفاه خانواده آنها کم نشود. آمارها نیز موید همین است که اجاربها در سال گذشته بیش از ۲۰ درصد از قیمت مسکن و حدود ۴ درصد از نرخ تورم عمومی جلوتر بوده است. از این رو، پیش‌بینی می‌شود، نرخ اجاره‌بها در سال جاری نیز همین وضعیت را ادامه دهد و سطوح بالاتری از نرخ تورم و قیمت مسکن تداوم مسیر دهد.

وضعیت بازار اجاره در سال جاری

  به گزارش اقتصاددان به نقل از تعادل ،  اگرچه برخی از کارشناسان بازار مسکن با تکیه بر پیش‌بینی نوسان اندک «قیمت» ملک در سال جاری، تصور می‌کنند که در سال پیش رو، اجاره‌بها متاثر از این شاخص، وضعیت مطلوب و آرامی را خواهد داشت اما از آنجا که کارشناسان اقتصادی نرخ تورم نزدیک به ۴۰درصد را برای سال جاری پیش‌بینی کرده‌اند، انتظار می‌رود که سناریوی تحقق یافته در سال گذشته دوباره در سال جاری تکرار شود. البته همان‌طور که آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد، شاخص کرایه مسکن در کل مناطق شهری کشور در پایان اسفند ۱۴۰۲ و پایان فروردین ۱۴۰۳حدود ۵۲ درصد رشد داشته که به معنی این است که در سایر شهرها، تورم اجاره‌بها بسیار بیشتر از پایتخت بوده (حدود ۱۰درصد بیشتر از تورم عمومی) و مستاجران شهرستان شرایط وخیم‌تری را تحمل کرده‌اند. این بدین معنی است که تقاضای اجاره نشینی در سایر مناطق شهری کشور نسبت به تهران بیشتر بوده است که می‌تواند ناشی از تداوم کوچ معکوس مستاجران تهرانی به شهرستان‌ها ارزیابی شود. مستاجرانی که به علت ناتوانی در پرداخت اجاره‌بها به زادگاه خود مهاجرت کرده‌اند و همین مساله منجر به افزایش تقاضا در مناطق شهری کشور شده است.

رشد ۳ برابری اجاره مسکن در دهه ۹۰

در این حال، بررسی آمارهای رسمی نشان می دهد، اجاره مسکن در پایان دهه ۱۳۹۰ نسبت به سال ابتدایی این دهه رشد حدود ۳ برابری داشته است. به گزارش تسنیم، بر اساس گزارش مراجع آماری کشور، شاخص بهای مسکن اجاری در مناطق شهری کشور در اولین سال دهه ۹۰ یعنی ۱۳۹۰ به عدد ۲۶۳ رسید که در مقایسه با سال قبل از آن (۱۳۸۹) ۱۱,۱ درصد افزایش یافته بود. در آن سال بالاترین شاخص بهای مسکن اجاری با ۳۳۶.۷ مربوط به خراسان جنوبی و پایین‌ترین عدد شاخص با ۱۹۸ مربوط به استان بوشهر بود.در تهران نیز شاخص بهای مسکن اجاری با رشد ۱۰.۹ درصدی نسبت به سال ۸۹ به ۲۵۸.۳ رسیده بود. در سال ۱۳۹۱ شاخص بهای مسکن اجاری در مناطق شهری به عدد ۱۱۲.۶ رسید که نسبت به سال قبل ۱۲.۶ درصد افزایش یافت. در سال مذکور بالاترین عدد سالانه شاخص بهاری مسکن اجاره‌ای با ۱۱۹.۵ برای کهگیلویه و بویراحمد و پایین‌ترین عدد با ۱۰۹.۱ برای مازندران بود. به‌عبارتی دیگر بیشترین افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن با ۱۹.۵ درصد مربوط به استان کهگیلویه و بویراحمد بود. در استان تهران میزان افزایش نرخ اجاره‌بها ۱۱.۴ درصد بود. روند افزایش نرخ اجاره‌بها در سال ۹۲ نیز ادامه داشت به‌طوری‌که در این سال شاخص اجاره‌بها در مناطق شهری ۲۰.۸ درصد، شهرهای بزرگ ۲۰.۹، شهرهای متوسط ۱۹.۴ و در شهرهای کوچک ۲۲.۴ درصد افزایش یافت. در سال ذکر شده بیشترین شاخص بهای مسکن اجاری با ۱۵۲.۷ مربوط به کهگیلویه و بویراحمد و پایین‌ترین آن با ۱۲۰.۵ برای سمنان بود.

رشد ۱۵,۶درصدی شاخص در سال ۹۳

براساس این گزارش، در سال ۱۳۹۳ شاخص بهای مسکن اجاری در مناطق شهری ایران مطابق آمار بانک مرکزی به عدد ۱۵۷,۲ رسید که ۱۵.۶ درصد بیشتر از سال ۹۲ بود. در این سال نیز بیشترین شاخص بهای اجاری با ۱۸۷.۷ برای کهگیلویه و بویراحمد بود. بیشترین افزایش شاخص با ۲۴.۵درصد مربوط به استان آذربایجان غربی بود. شاخص بهای اجاره مسکن در این استان طی سال ۹۲ بالغ بر ۱۳۸.۸ بود که در سال ۹۳ به ۱۷۲.۸ رسید.

شاخص بهای اجاری مسکن در مناطق شهری

براساس این گزارش، در سال ۱۳۹۴ شاخص بهای اجاری مسکن در مناطق شهری کشور ۱۲,۵درصد، در سال ۱۳۹۵ بالغ بر۹.۸درصد و در سال ۱۳۹۶ بالغ بر ۸.۳درصد افزایش یافت. روند افزایش شاخص بهای اجاری مسکن در سال ۱۳۹۷ هم ادامه داشت و به ۱۳.۴ درصد رسید. در سال ۱۳۹۸ این شاخص رشد ناگهانی داشت و با رشد حدود ۱۰۵درصدی نسبت به سال قبل از آن به ۲۷.۵ درصد رسید. در سال ۱۳۹۹ یعنی آخرین سال دهه ۹۰ نیز شاخص بهای اجاری مسکن به ۳۱.۸ درصد رسید که در مقایسه با میزان رشد شاخص سال ۱۳۹۰ حدود ۱۸۶.۴ درصد رشد را نشان می‌دهد. بررسی روند افزایش نرخ اجاره مسکن در دهه ۹۰ حاکی از این است که پایان دهه نسبت به ابتدای دهه شاهد افزایش حدود ۳ برابری نرخ رشد اجاره مسکن هستیم، همچنین رشد اجاره مسکن در سال ۹۹ که سال پایانی دهه ۹۰ هست، نسبت به پایین ترین نرخ رشد این دهه که ۸.۳ درصد در سال ۹۶ بوده است، حدود ۴ برابر شده است.

سقف اجاربها در سال ۱۴۰۳؟

درحالی که گزارش‌های میدانی رشد سرسام‌آور رهن و اجاره مسکن در سال جاری را پیش بینی می کنند و همچنین آمارهای رسمی نشان می‌دهد، در پایان سال ۱۴۰۲ کرایه آپارتمان در «کشور» نسبت به مدت مشابه سال قبل ۵۲درصد افزایش یافته است، چندی پیش، علی خضریان، نماینده مردم تهران در مجلس گفت، سقف افزایش اجاره‌بها توسط شورای عالی مسکن در شرایط وجود تورم بالای ۳۰درصد [در شهر تهران] تعیین می‌شود. به گزارش «تعادل»، اشاره خضریان به مصوبه مجلس درباره «کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی» است که سال گذشته در مجلس تصویب شد. با این مصوبه نمایندگان در تابستان سال ۱۴۰۲، مداخله دولت در بازار اجاره از طریق تعیین سقف برای اجاره‌بها که در دوران کرونا آغاز شد و طی چند ساله اخیر تداوم یافت، «رسمی» و «دایمی» شد. این در حالی است که تجربه کسب شده در کشور نه در سال‌های دور که در همین سال‌های نزدیک نشان می‌دهد، با دخالت دولت در بازار «کالاها و خدمات خصوصی» ازجمله بازار اجاره، نه تنها رفاه مصرف‌کننده افزایش نیافته که در میان مدت و بلندمدت نیز دچار افت شده است. با وجود این، نمایندگان مجلس به جای حل مشکلات اقتصادی کشور که در مناسبات حاکم بر بودجه‌های سنواتی دولت و در پی آن رشد نقدینگی و حجم پول و جهش‌های تورمی ریشه دارد، بار دیگر، با این تصمیم، دامنه حکمرانی معیوب اقتصادی را گسترده‌تر کردند. اگر از تبعات شرعی مداخله در اموال خصوصی افراد و همچنین مغایرت‌های قانونی این مصوبه بگذریم، از ناکارآمدی تعیین سقف اجاره‌بها در کنترل قیمت‌ها نمی‌توان گذشت. این ناکارآمدی در آمار مربوط به تمدید قراردادهای اجاره طی سال‌های ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۱ منعکس شده است. آمارهای رسمی مرکز آمار ایران طی سال‌های یادشده نشان می‌دهد که میانگین اجاره‌بها در اجاره نامه‌های تمدید شده در تهران و سایر شهرها بسیار بالاتر از سقف ۲۵ و ۱۵درصدی مصوب برای پایتخت و سایر شهرها بوده است. در چنین شرایطی است که خضریان سخن از افزایش ۳۰درصدی سقف اجاره‌بها به میان آورده است و داغ دل بخش دیگری از منتقدان به اعلام سقف اجاره‌بها را تازه کرده است. کسانی که بر این باورند با تعیین سقف اجاره، موجران اجاره منزل خود را به صورت «حداکثری» (در سال‌های گذشته حداکثر ۲۵درصد و امسال در صورت تصویب شورای عالی مسکن ۳۰ درصد) افزایش می‌دهند و مستاجران آسیب می‌بینند.

مخاطب گرامی، ارسال نظر پیشنهاد و انتقاد نسبت به خبر فوق در بخش ثبت دیدگاه، موجب امتنان است.

ع