واکنش متفاوت بازار مسکن تهران و استانبول به جهش ارزی

ایران و ترکیه؛ دو کشور همسایه که طی سال‌های اخیر با تلاطمات اقتصادی شدید و جهش ارزی مواجه بوده‌اند. تورم سنگینی که همه بازارهای این دو همسایه از جمله بازار ارز و مسکن را هم درنوردید.

اما نکته جالب توجه این است که طی ۴ سال گذشته در حالی رشد قیمت مسکن در تهران بیشتر از قیمت دلار در بازار آزاد بوده است که در استانبول به عنوان گران‌ترین و پرجمعیت‌ترین شهر ترکیه رشد قیمت مسکن کمتر از میزان جهش ارزی بوده است. این اتفاق باعث شده که بازدهی دلاری مسکن تهران به مثبت ۲۰ درصد و در استانبول با وجود حجم زیاد سرمایه‌گذاری خارجی به منفی ۲۰ درصد برسد.

به این ترتیب عدم وجود بازارهای موازی قدرتمند، عدم امکان سرمایه‌گذاری در بازارهای خارجی، قیمت‌گذاری دستوری و سرکوب بازارها و نبود سازوکارهای مالیاتی و ضد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن منجر شده تا بحران ارزی و تلاطم اقتصادی در ایران منجر به اضافه‌جهش قیمت مسکن و افزایش فشار بر خانوارهای ایرانی شده است.

دو مسیر متفاوت دو همسایه

تلاطم اقتصادی ایران از نیمه دوم سال ۹۶ آغاز شد و از اوایل سال ۹۷ هم با خروج یکجانبه ترامپ از برجام و بازگشت تحریم‌های سنگین شدت یافت. بحران اقتصادی ترکیه هم از اواخر ۲۰۱۷ و اوایل ۲۰۱۸ میلادی آغاز شد و تورم‌های سنگین را بعد از دو دهه به اقتصاد ترکیه بازگرداند. در این مدت بازارهای این دو کشور از جمله ارز، مسکن، بورس و … با جهش‌های تند و تیزی مواجه بودند.

حال طبق آخرین آمار بانک مرکزی ترکیه، طی دومین ماه میلادی قیمت مسکن در استانبول با جهش عجیب ۱۵ درصدی مواجه شده است تا مجموع رشد قیمت مسکن در گران‌ترین و پرجمعیت‌ترین شهر ترکیه از آوریل ۲۰۱۸ (فروردین ۹۷) تا فوریه ۲۰۲۲ (نیمه اول اسفند ۱۴۰۰) به ۱۸۰ درصد برسد. در همین مدت اما قیمت دلار به لیر ترکیه با رشد ۲۴۰ درصدی مواجه شده است. به این ترتیب بازده دلاری خرید مسکن در ترکیه طی ۴ سال به نزدیکی منفی ۲۰ درصد رسیده است. به این ترتیب قیمت دلاری مسکن در ترکیه طی این مدت از متر مربعی بیش از ۱۲۰۰ دلار به کمتر از ۱۰۰۰ دلار رسیده است. این در شرایطی است که طی سال‌های اخیر به واسطه طرح اعطای اقامت و شهروندی ترکیه در ازای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن این کشور، پول‌های خارجی زیادی وارد بازار مسکن این کشور شده است، اما این پول‌ها هم نتوانسته جلوی بازدهی دلاری منفی بازار مسکن این کشور را بگیرد.

در همین حال طی این مدت قیمت مسکن در تهران نزدیک به ۶.۵ برابر شده است و نرخ دلار بازار آزاد هم حدودا ۵ برابر شده است تا بازده دلاری خرید مسکن در تهران به بیش از ۲۰ درصد برسد. به طوری که متوسط قیمت دلاری هر متر مربع مسکن تهران طی این مدت از حدود ۱۰۰۰ دلار به بیش از ۱۲۰۰ دلار رسیده است.

علت اضافه جهش مسکن تهران چه بود؟

به گزارش اقتصاددان به نقل از بورسان ، اما سوال ایجاد می‌شود که چرا برخلاف ترکیه که هنگام جهش ارزی با افت قیمت دلاری مسکن مواجه بود، خرید املاک در تهران بازدهی دلاری داشته است؟ به نظر می‌رسد همان‌طور که پیش‌تر هم گفته شده مهم‌ترین عامل جهش‌های سنگین مسکن در ایران تقاضای بالای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن باشد. حال این که چرا حجم سرمایه‌گذاری در بازار مسکن زیاد است به عوامل متعددی بستگی دارد که به نظر می‌رسد مهم‌ترین عامل آن بیماری هلندی تاریخی اقتصاد ایران باشد.

چرا «هیچی مثل ملک نمیشه؟»

کشورهای دچار بیماری هلندی، کشورهایی هستند که به علت منابع ارزی فراوان حاصل از فروش نفت شاهد تزریق بیش از اندازه ارز در اقتصاد هستند. اتفاقی که در نتیجه پمپاژ ارزی رخ می‌دهد سرکوب قیمت ارز و عدم رشد همگام نرخ دلار با تورم داخلی است. در نتیجه این اتفاق تولید مدام گران‌تر می‌شود و کالاهای ارزان وارداتی جای آن را می‌گیرد. حال چنین اتفاقی منجر می‌شود میل به سرمایه‌گذاری در بخش‌های قابل تجارت – که به سادگی به واسطه دلار ارزان قابل جایگزین با کالای وارداتی هستند – کاهش پیدا کند و سرمایه‌ها بیشتر میل به بازارهای غیرقابل تجارت مثل زمین و املاک پیدا می‌کنند. این اتفاق طی دهه‌های مداوم و از هنگام ورود پول نفت به اقتصاد ایران رخ داده است.

شاید همین اتفاق ریشه اصلی باور «در ایران برای سرمایه‌گذاری هیچی مثل ملک نمیشه» باشد. هر چند طی سال‌های اخیر و به واسطه تحریم‌ها و کاهش شدید درآمدهای ارزی کمتر شاهد سرکوب ارز بودیم، اما این باور که ریشه در دهه‌ها سرکوب ارزی دارد، شاید یکی از مهم‌ترین علل میل بالای ایرانیان برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن دارد. این در حالی است که ترکیه هیچ‌گاه منابع بزرگ خدادای مانند نفت و گاز فراوان نداشته است و اقتصاد این کشور دچار بیماری هلندی نبوده است.

نبود بازارهای رقیب مناسب

اما دومین عامل میل بالای ایرانیان برای سرمایه‌گذاری در مسکن نبود بازارهای رقیب مناسب برای بازار مسکن بوده است. طی حداقل نیم‌قرن گذشته دولت‌ها در اقتصاد ایران مداخلات فراوانی داشته‌اند و با قانون‌گذاری‌های متعدد و دشوار، سرکوب قیمت و قیمت‌گذاری دستوری و عدم به رسمیت شناختن برخی از بازارهای سرمایه‌گذاری مانند بازار ارز، مانع اصلی قدرت گرفتن دیگر بازارها بودند. در چنین شرایطی بسیاری از سرمایه‌های کوچک و بزرگ به سمت بازار مسکنی رفته‌اند که کمتر در گزند مداخلات دولتی‌ها بودند.

عدم دسترسی به بازارهای خارجی به علت موانع داخلی و تحریم‌های بین‌المللی علیه ایران یکی دیگر از مواردی بوده که گزینه‌های ممکن برای سرمایه‌گذاری ایرانیان را نسبت به شهروندان ترکیه کمتر کرده است.

در نهایت هم می‌توان به نبود ابزارهای مالیاتی کافی در بازار مسکن ایران اشاره کرد. در بسیاری از کشورها برای جلوگیری از تشدید سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به عنوان بازاری که مستقیما با معیشت مردم در ارتباط است، دولت‌ها اقدام به گذاشتن موانعی برای سرمایه‌گذاری برخی نهادهای مالی مانند بانک‌های تجاری کرده‌اند. از طرفی دیگر هم با کارهایی مانند مالیات سالانه، مالیات تصاعدی بر املاک دوم به بعد و مواردی از این قبیل تلاش کرده‌اند تا تقاضای ملاکی را کنترل کنند.

مخاطب گرامی، ارسال نظر پیشنهاد و انتقاد نسبت به خبر فوق در بخش ثبت دیدگاه، موجب امتنان است.

ع