راز به گل نشستن ساخت و ساز خانه در تهران

افت سنگین تشکیل سرمایه در بازار مسکن

بررسی روند تشکیل سرمایه دلاری در بازار مسکن تهران نشان می‌دهد که از ابتدای سال ۹۵ تا بهار ۹۶، در هر فصل بخش خصوصی به طور متوسط حدود یک میلیارد دلار سرمایه گذاری در ساختمان‌های جدید داشته است. اما نکته جالب توجه جهش این عدد در تابستان ۹۶ به ۱.۶ میلیارد دلار است که طی حداقل ۶ سال اخیر بی‌سابقه بوده است. به نظر می‌رسد چنین چیزی نشان‌دهنده آمادگی بازارها برای التهاب و افزایش فعالیت‌های اقتصادی بوده است. در اواخر تابستان این سال هم نرخ بهره بانکی کاهش یافت که به اعتقاد برخی تحلیلگران منجر به خروج پول از بانک‌ها و هجوم به بازارها شد.

اما رفته رفته با تداوم تلاطم بازارها، میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بازار مسکن تهران هم رو به کاهش رفت. به طوری که میزان تشکیل سرمایه در بازار مسکن در دو فصل پاییز ۹۷ و زمستان ۹۸ به کمتر از ۴۰۰ میلیون دلار هم رسید. هر چند در بهار ۹۹ این عدد دوباره به حدود یک میلیارد دلار رسید اما این رشد هم موقتی بود و دوباره روند افت سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بازار مسکن ادامه‌دار شد. همزمان با این اتفاق شاهد کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی و در کل کاهش عرضه خانه در تهران بوده‌ایم.

چرا سازندگان از بازار رفتند؟

به گزارش اقتصاددان به نقل ازبورسان ،  به نظر می‌رسد دو عامل اصلی، یعنی افزایش ریسک سرمایه‌گذاری و همچنین رشد هزینه‌های ساخت‌وساز منجر به عقب‌نشینی سازندگان مسکن شده است. تلاطم و بی‌ثباتی بازارها، عدم پیش‌بینی‌پذیری فضای اقتصادی و قوانین متعدد و ناکارآمد از دلایل اصلی کاهش میل به سرمایه گذاری در اقتصاد ایران است. در همین خصوص هم می‌توان به کاهش سرمایه‌گذاری و افزایش خروج سرمایه از کل اقتصاد ایران در سال گذشته اشاره کرد. حال به نظر می‌رسد این اتفاق در بازار مسکن هم رخ داده است و طی سال گذشته، بخش خصوصی میل کمتری برای سرمایه‌گذاری در این بازار داشته است.

اما دومین عامل را می‌توان رشد بی‌وقفه هزینه‌های ساخت‌وساز دانست. در حالی از ابتدای ۹۹ تا پاییز ۱۴۰۰ رشد قیمت مسکن در تهران ۱۲۰ درصد بوده است که داده‌های استخراج شده از پلتفرم دیوار، نشان می‌دهد که قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان زمین و کلنگی رشد ۱۹۰ درصدی داشته است. همچنین براساس آخرین آمارهای مرکز آمار ایران هم در مدت مذکور هزینه نهاده‌های ساختمانی با جهش ۱۶۰ درصدی مواجه شده است. به عبارتی دیگر دو بخش اصلی تشکیل‌دهنده هزینه‌های ساخت‌وساز؛ یعنی زمین و نهاده‌های ساخت؛ با سرعتی به مراتب بیشتر از قیمت مسکن رشد داشته است. چنین چیزی منجر به کاهش حاشیه سود ساخت‌وساز و از صرفه خارج شدن ساخت در برخی از مناطق تهران شده است. نکته مهم هم این است که میزان رشد هزینه‌های ساخت و قیمت مسکن تا اواخر سال ۹۹ تقریبا به یک میزان بوده است و بخش اصلی این اختلاف بالا طی ۹ ماهه پارسال اتفاق افتاده است.

افت شدید تشکیل سرمایه در بازار مسکن می‌تواند زنگ خطری برای کاهش جدی عرضه مسکن و افزایش کمبود خانه در تهران شود. چیزی که می‌تواند به رشد بی‌وقفه قیمت خانه در پایتخت شدت ببخشد. حال در چنین شرایطی دولت تصمیم گرفته به جای بهبود فضای کسب‌وکار و کاهش ریسک‌های سیستماتیک اقتصاد که می‌تواند منجر به ایجاد انگیزه برای سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در اقتصاد ایران از جمله در بازار ساخت مسکن شود، خودش تبدیل به بزرگ‌ترین بساز و بفروش املاک در کشور شود؛ ساخت سالی یک میلیون مسکن برای جبران کمبود خانه اما با تحمیل انبوهی از ریسک‌های جدید به اقتصاد ایران.