جذابیت املاک و مستغلات،  هنر پولشویان حرفه ای
جذابیت املاک و مستغلات،  هنر پولشویان حرفه ای

موسسات مالی تنها نهادهایی نیستند که باید با پولشویی مبارزه کنند. هر ساله مجرمان 1.6 تریلیون دلار از طریق املاک و مستغلات پولشویی می کنند. داوطلبانه یا نه، مشاوران املاک به این مشکل کمک می کنند. در سراسر جهان، هر کسی که در تجارت املاک و مستغلات دخیل است، طبق قانون موظف است از الزامات ضدپولشویی پیروی کند. بنابراین، اشخاص حقیقی و حقوقی، مشاوران املاک، کارگزاران و سایر متخصصان این صنف، با علم به مجرمانه بودن منشاء پول و دارایی مورد معامله، در یک طرح پولشویی گرفتار شده و با مجازات‌هایی مانند جزای نقدی، حبس، ضبط دارایی و مصادره (بر اساس قوانین داخلی کشور خود) محکوم می گردند.

به گزارش اقتصاددان یک تحلیلگر مسائل اقتصادی در یادداشتی اختصاصی برای اقتصاددان نوشت:
روش‌های پولشویی مختلفی وجود دارد و مجرمان اقتصادی هر از گاهی روش جدیدی را کشف می‌کنند. یکی از پرکاربردترین روش ها، پولشویی از طریق املاک و مستغلات است که در آن مبالغ هنگفتی دست به دست می شود. مجرمان می توانند با استفاده از پول نقد و اموال پنهان شده، املاک و مستغلات خریداری کنند. برای مثال در سال ۲۰۱۷ در کشور آلمان، ۳۰ میلیارد دلار از مبدأ نامشخص وارد بازار املاک و مستغلات شده است و یا در ده سال گذشته ۲۰ میلیارد دلار بدون نظارت مقامات مبارزه با پولشویی وارد بازار املاک و مستغلات منطقه تورنتو در کشور کانادا شده است.

بخش املاک و مستغلات می‌تواند محیطی را برای تبدیل پول‌های غیرقانونی به صندوق‌های پاک و با امکان بازگشت به اقتصاد قانونی فراهم کند .چنین فرصت پیش آمده ای به مجرمان اجازه می دهد تا با استتار موفقیت آمیز وجوه به دست آمده غیرقانونی خود، از دارایی نامشروع لذت ببرند.

پولشویی عبارت است از تحصیل، تملک، نگهداری، تبدیل، مبادله، انتقال، پنهان یا کتمان کردن درآمد حاصل از جرائم و فعالیت های غیرقانونی. بنابراین پولشویی جرمی ثانویه می باشد. جرم اولیه می تواند قاچاق مواد مخدر، فساد و رشوه، اختلاس، قاچاق غیرقانونی ارز، فرار مالیاتی، تروریسم، جنایت سازمان یافته، قاچاق انسان و اعضای بدن، قاچاق سلاح، سرقت، دستکاری در بازار، جرایم سایبری، کلاهبرداری و جنایت، استثمار جنسی، قاچاق کالا، جعل ارز، دزدی محصولات، قتل، جنایات زیست محیطی، دزدی دریایی و … باشد.
دلایل زیادی وجود دارد که چرا از ظرفیت املاک و مستغلات برای فرایند پولشویی استفاده می شود. این بخش، ظاهری از احترام، مشروعیت و عادی بودن را ارائه می دهد و احتمالاً دارایی زمین یا دارایی در طول زمان افزایش می یابد . معاملات از طریق املاک و مستغلات معمولاً دارای ارزش بالایی هستند و به بازیگران غیرقانونی اجازه می دهد مبالغ زیادی را در یک معامله بشویند.
از آنجایی که مقررات با فعالیت های مجرمانه سازگار می شوند، مجرمان به طور مداوم در حال تکامل هستند تا راه های جدیدی برای حل این موارد پیدا کنند. املاک و مستغلات اغلب به صورت متوالی فروخته و مجدداً فروخته می‌شوند، بنابراین این امر می‌تواند باعث شود که وقتی یک جنایتکار رفتارهای مشابهی انجام می‌دهد تا وجوه شسته‌شده را لایه‌بندی کند، کمتر مورد شک قرار بگیرد .

دلایل جذابیت املاک و مستغلات برای اهداف پولشویی را می توان به شرح زیر مورد اشاره قرار داد؛
• امکان شستشوی مبالغ هنگفت؛ از آنجایی که قیمت املاک و مستغلات بالا می رود، مجرمان می توانند مقادیر قابل توجهی را در یک معامله مشروعیت بخشند.
• قیمت گذاری ذهنی؛ املاک را می توان با قیمت بسیار بالاتر از بازار خریداری کرد. این کار شکی را ایجاد نمی کند، زیرا بسیاری از مکان های به اصطلاح بالای شهر و مناطق اعیان نشین تقاضای بسیار بالایی دارند.
• فرصت سرمایه گذاری؛ املاک و مستغلات یک سرمایه گذاری پایدار در نظر گرفته می شود. املاک را می توان در آینده اجاره کرد یا به قیمت بالاتر فروخت.
• ضعف نظارت؛ نظارت بر بخش‌های غیرمالی مانند هنر، املاک و مستغلات در مقایسه با مشاغل مالی مانند بانک‌ها، تحت نظارت محدود هستند.
همچنین موقعیت های فرضی زیر را می توان بعنوان شاخص های انجام فعالیت پولشویی از طریق املاک و مستغلات تصور کرد؛
۱) شخصی به ما پیشنهاد می دهد که ملکی بخرید یا به نام ما وام مسکن بگیرد. در این سناریو، شخصی که پیشنهاد پول می دهد به احتمال زیاد سعی در پولشویی دارد و یا سابقه کیفری قبلی دارد. این کار نه تنها یک جرم مالی، بلکه کلاهبرداری وام مسکن نیز محسوب می شود.
۲) شخصی به عنوان بخشی از قرارداد اجاره به مالکیت، پرداختی فراتر از نرخ بازار، برای ملک پیشنهاد می دهد. پرداخت های ماهانه مجرمان را راحت تر می کند. علاوه بر پولشویی، مجرمان اغلب باعث آسیب مالی نیز می شوند.
۳) شخصی پیشنهاد می دهد که بخشی از فضای تجاری داخل ملک (تجاری) ما را اجاره نماید به احتمال زیاد شخصی که پرداخت های اجاره را انجام می دهد به منابع نقدی بزرگ دسترسی دارد و ممکن است از طریق پرداخت اجاره به پولشویی بپردازد.
نشانه های بسیار دیگری نیز وجود دارد که بیانگر مشکوک بودن و مجرمانه بودن با هدف پولشویی و تطهیر دارایی های غیرقانونی از بستر املاک و مستغلات می باشند. در این میان مشاوران املاک و مستغلات نقش مهمی در غربالگری پولشویی ایفا می کنند، زیرا آنها به عنوان واسطه در اکثر معاملات عمل می کنند. برخی از سرنخ هایی که برای تشخیص (احتمالی) فعالیت های مجرمانه از طریق بستر املاک و مستغلات وجود دارند عبارتند از:
• خریداران ناشناس؛
• استفاده از شرکت های کاغذی؛
• خریداران یا وجوهی که در کشوری با نظام ضعیف ضد پولشویی و فساد بالا قرار دارند.
• اختلاف بین درآمد رسمی خریدار و ارزش ملک؛
• فاصله جغرافیایی غیر قابل توضیح بین خریدار و ملک(خرید از راه دور)؛
• استفاده از مقدار زیادی پول نقد؛ مقادیر زیادی پول نقد برای پرداخت سپرده ها یا سایر هزینه ها استفاده می شود.
• تهیه قراردادهای نوسازی املاک و فروش مجدد آن با هدف مشروعیت بخشیدن به وجوه غیرقانونی و پرداخت آنها؛
• دخالت شخص ثالث؛ شخص دیگری غیر از خریدار اصلی، بیشتر خرید را انجام می دهد، یا خریدار در آخرین ثانیه به فرآیند می پیوندد تا از بررسی پیشینه جلوگیری شود.
• قیمت فروش نامنظم و برآورد و ارزشگذاری دارایی کمتر یا بیش از حد (دستکاری قیمت) ؛ قیمت خرید بسیار بالاتر یا کمتر از حد انتظار است.
• رفتار غیرمعمول مشتری ؛ فعالیت مشتریان ممکن است از مرحله ارزیابی تا تسویه حساب، ناسازگار به نظر برسد.
• فروش متوالی؛ خرید و فروش سریع ملک می تواند نشانه پولشویی باشد.

در پایان توجه به این نکته مهم است که موسسات مالی تنها نهادهایی نیستند که باید با پولشویی مبارزه کنند. هر ساله مجرمان ۱٫۶ تریلیون دلار از طریق املاک و مستغلات پولشویی می کنند. داوطلبانه یا نه، مشاوران املاک به این مشکل کمک می کنند. در سراسر جهان، هر کسی که در تجارت املاک و مستغلات دخیل است، طبق قانون موظف است از الزامات ضدپولشویی پیروی کند. بنابراین، اشخاص حقیقی و حقوقی، مشاوران املاک، کارگزاران و سایر متخصصان این صنف، با علم به مجرمانه بودن منشاء پول و دارایی مورد معامله، در یک طرح پولشویی گرفتار شده و با مجازات‌هایی مانند جزای نقدی، حبس، ضبط دارایی و مصادره (بر اساس قوانین داخلی کشور خود) محکوم می گردند.

ح

  • نویسنده : دکتر حمید محمدعظیمی کارشناس آموزش در حوزه سرمایه گذاری و تامین مالی