رکود، دلالی در بازار مسکن را بی اثر کرد

در یک سال گذشته قیمت مسکن در تهران به قدری افزایش یافت که از تورم دلار و سایر بازارهای سوداگری هم پیشی گرفت و از آنجایی که مسکن در معیشت و امنیت زندگی دهک های متوسط به پایین جامعه اهمیت بالایی دارد رشد قیمت ها در تهران توسط مردم و کارشناسان به شدت مورد انتقاد قرار داشت و بسیاری از مسئولان این رشد کاذب و هیجانی را ناشی از دلالی و سوداگری قلمداد می کردند، حال در چند ماهه گذشته با توجه به اینکه قیمت دلار از ۳۰ هزار تومان کاهش یافته و در محدوده ۲۳ هزار تومان و به صورت نوسانی معامله می شود این انتظار را ایجاد کرده که قیمت مسکن هم باید حداقل ۳۰ درصدکاهش داشته باشد.

به گزارش اقتصاددان به نقل از  بازار ،   در ادامه متن کامل این گفتگو را می خوانید؛

در حال حاضر سیاست وزارت راه و شهرسازی درباره قیمت مسکن چیست؟
قیمت در هر بازاری از جمله بازار مسکن از تحولات اقتصادی در سطح خرد و کلان که عرضه و تقاضا را تحت تاثیر قرار می­دهند؛ نشات می­ گیرد. در خصوص بازار مسکن، بخش قابل‌توجهی از تغییرات در عرضه و تقاضای مسکن از عوامل بیرونی و تحولات اقتصاد کلان (تغییر در سرمایه­ گذاری در بخش عرضه و تحولات درآمد خانوار و قدرت خرید در بخش تقاضا) نشأت گرفته و تغییرات قیمتی را رقم می‌زند. علاوه بر وقوع تحولات گسترده اقتصادی طی سال های اخیر که منجر به بروز عدم تعادل در بازارهای دارایی از جمله بازار مسکن شده، عدم تناسب میزان تولید مسکن با نیاز جامعه نیز باعث کمبود عرضه شده و به افزایش قیمت دامن زده است. از این رو وزارت راه و شهرسازی سیاست‌های حمایتی تأمین مسکن را با هدف تقویت همزمان هر دو سوی عرضه و تقاضا برای تعدیل قیمت مسکن در دستور کار قرار داده است. یکی از مهمترین سیاست‌های مورد اشاره «طرح اقدام ملی مسکن» است که برای تولید ۶۰۰ هزار واحد مسکونی با رویکرد تقاضا محور و در راستای افزایش عرضه برنامه‌ریزی شده، به طوری که با اجرای پروژه‌های این طرح، امکان پاسخگویی به نیاز مصرفی بخشی از افراد جامعه در طبقات متوسط و پایین درآمدی ایجاد خواهد شد و بدون شک این افزایش عرضه و کاهش فشار تقاضا در تعدیل قیمت مؤثر خواهد بود. علاوه بر این اجرای سیاست‌های بازدارنده ­ی مالیاتی از جمله مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر واحدهای مسکونی لوکس، هزینه سوداگری و خالی نگه‌داشتن ملک را افزایش داده و منجر به افزایش عرضه در بازار می‌شود. همچنین با توجه به اینکه طرح اقدام ملی مسکن به منظور افزایش تولید و عرضه مسکن مصرفی و براساس تقاضای مؤثر برنامه‌ریزی شده است. از این رو پس از اجرای مرحله اول و  تأمین زمین در شهرهای مورد تقاضا و یا وجود ظرفیت مازاد در آن شهرها ثبت‌نام جدید آغاز شد.

اجرای سیاست‌های بازدارنده مالیاتی از جمله مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر واحدهای مسکونی لوکس، هزینه سوداگری و خالی نگه‌داشتن ملک را افزایش داده و منجر به افزایش عرضه در بازار می‌شود

یکی از سیاست‌های مجلس برای تعدیل قیمت، تأمین مصالح مورد نیاز سازنده‌ها با قیمت تمام شده کالا عنوان شده ست، آیا این سیاست در حال حاضر اجرا می‌شود؟
چنانچه طرح­ های مرتبط با حوزه مسکن و احکام قانون بودجه را به عنوان سیاست­ های رسمی مجلس در خصوص نحوه قیمت­ گذاری مصالح ساختمانی موردنیاز سازنده ­ها در نظر بگیریم، براساس آنچه در طرح جهش تولید و تأمین مسکن تصویب شده، مکلف نمودن وزارت امور اقتصادی و دارایی به مهیا کردن امکان پیش­ خرید و سایر ابزارهای پوشش خطرپذیری خرید مصالح ساختمانی صرفاً فولاد و سیمان در بورس کالا مدنظر بوده است. از طرف دیگر برای طرح­ های حمایتی مسکن حذف واسطه­ ها و امکان خرید مصالح ساختمانی از بورس با معرفی سازندگان توسط وزارت راه و شهرسازی مدنظر قرار گرفته است. حال با توجه به اینکه تأمین مصالح از طریق بورس کالا انجام خواهد شد قیمت کشف شده در بورس کالا به عنوان قیمت مورد نظر مجلس در تأمین مصالح ساختمانی در نظر گرفته خواهد شد.

براساس آنچه در طرح جهش تولید و تأمین مسکن تصویب شده، وزارت امور اقتصادی و دارایی  مکلف به مهیا کردن امکان پیش ­خرید و سایر ابزارهای پوشش خطرپذیری خرید مصالح ساختمانی صرفاً فولاد و سیمان در بورس کالا است

با توجه به سیاست هایی که دولت و مجلس برای قیمت گذاری مصالح ساختمانی در نظر گرفته اند قیمت توزیع مصالحی مانند سیمان و فولاد برای بنکداران چگونه خواهد بود؟
در حال حاضر قیمتی که برای تأمین مصالح ساختمانی خصوصاً فولاد و سیمان ملاک عمل قرار می ­گیرد، برای فولاد قیمت کشف شده در بورس کالا و برای سیمان و سایر مصالح ساختمانی قیمت­ های مصوب توسط انجمن­ های کارفرمایی و دولت است، اما در واقعیت به عنوان مثال برای فولاد با توجه به نوع بسته ­های عرضه شده در بورس، عمدتاً این مصالح توسط بنکداران به دلیل توان بالای مالی و انبارداری خریداری می ­شود و قیمت توزیع آن‌ها نیز بسته به توان، قدرت، خط‌مشی و ماهیت هر کدام از این بنکداران در بازار مصالح ساختمانی متفاوت است.

با توجه به اینکه قیمتی که برای تأمین مصالح ساختمانی فولاد و سیمان ملاک عمل قرار می­گیرد، برای کشف قیمت در بورس کالا برای فولاد و قیمت­های مصوب انجمن­های کارفرمایی و دولت برای سیمان و سایر مصالح ساختمانی است، تأمین مصالح مورد نیاز سازنده‌ها با این روش ها چه میزان در کاهش قیمت مؤثر هستند؟
در حال حاضر پیش­ بینی می­ شود در اثر اجرای سیاست­ های در نظر گرفته شده با همکاری وزارتخانه­ های صنعت، معدن و تجارت و وزارت امور اقتصادی و دارایی، از طریق عرضه اختصاصی مصالح موردنیاز برای سازندگان طرح­ های حمایتی دولتی در بورس کالا، انجام توافقات با هلدینگ­ های بزرگ تولیدکننده مصالح ساختمانی و نیز پوشش ریسک ناشی از افزایش قیمت مصالح در دوره اجرای طرح با استفاده از ابزارهای بازار سرمایه نظیر اوراق خرید دین، تأمین مصالح موردنیاز سازندگان طرح­ های حمایتی به قیمت­ های کشف ­شده در بورس و مصوب صورت پذیرد که در اثر اجرای این امر و با حذف واسطه ­ها، قیمت تمام شده مسکن کاهش خواهد یافت.

معمولاً در زمان‌هایی که افزایش قیمت‌ به صورت متناوب در بازه‌های زمانی کوتاه اتفاق می‌افتد، دلالان می‌توانند به التهابات قیمتی در بازار دامن زده و نقش قابل ملاحظه ­ای در این اتفاق داشته باشند، اما به تدریج و با کاهش هیجانات و ایجاد ثبات نسبی در بازار، افزایش‌های کاذب قیمتی نیز کاهش یافته و حباب قیمت شروع به تخلیه می‌کند و قدرت دلالان برای تأثیرگذاری بر قیمت نیز کاهش خواهد یافت

بسیاری از کارشناسان معتقدند آمارهای وزارت مسکن و بانک مرکزی در بخش خرید و فروش مسکن در تهران به تورم‌ دامن زده است و دیده می شود که رشد قیمت مسکن در تهران نسبت به سایر شهرها بسیار زیاد بوده است، نظر شما در این باره چیست؟
گزارش قیمت مسکن که در مقاطع زمانی یک­ ماهه توسط بانک مرکزی منتشر می­ شود و براساس میانگین قیمت واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران محاسبه می­ شود؛ حال با توجه به بالا بودن سطح قیمت در شهر تهران طبیعتاً قیمت گزارش شده فاصله قابل ملاحظه ­ای با قیمت در سایر نقاط شهری کشور دارد. علاوه بر این قیمت در برخی مناطق شمالی شهر تهران نیز اختلاف بسیار زیادی با دیگر مناطق و میانگین شهر دارد به عنوان نمونه قیمت در مناطق ۲، ۱، ۳ و ۶ بسیار بیشتر از میانگین قیمت شهر تهران بوده و طبیعتاً میانگین قیمت اعلامی را افزایش می­ دهد. از این رو در راستای رفع مشکل و عدم تسری قیمت ­های میانگین شهر تهران به سایر شهرها، گزارش قیمت مسکن از سوی معاونت مسکن و ساختمان به صورت سه ماهه منتشر و تحلیل کاملی از قیمت در سایر استان ها و شهر تهران با حذف مناطق گران­ قیمت ارائه می­ شود که می ­تواند در شفافیت بازار و عدم برداشت های سوء از قیمت موثر واقع شود.

قیمت در مناطق ۲، ۱، ۳ و ۶ تهران بسیار بیشتر از میانگین قیمت شهر تهران بوده و طبیعتاً میانگین قیمت اعلامی را افزایش می­دهد. از این رو گزارش قیمت مسکن از سوی معاونت مسکن و ساختمان به صورت سه ماهه منتشر و تحلیل کاملی از قیمت در سایر استان ها و شهر تهران با حذف مناطق گران ­قیمت ارائه می ­شود

آیا پیش‌بینی‌ها درباره کاهش قیمت مسکن به وقوع می‌پیوندند و در نهایت قیمت مسکن در تهران چقدر ظرفیت کاهش دارد؟
با توجه به تعدیل انتظارات تورمی در کشور و همچنین ایجاد ثبات نسبی در بازار ارز، به تدریج اثرات آن در بازار مسکن نیز نمایان خواهد شد و حباب قیمتی موجود در بازار مسکن طی فرآیندی بطئی و تدریجی کاهش می‌یابد. اصلاح قیمت در بازار مسکن معمولاً در طول یک بازه زمانی اتفاق می‌افتد و انتظار بر آن است که به تدریج شاهد ثبات قیمت اسمی و کاهش آن باشیم. همچنین به طریق اولی انتظار می‌رود قیمت واقعی مسکن نیز کاهش یابد.

حباب قیمتی موجود در بازار مسکن طی فرآیندی بطئی و تدریجی کاهش می‌یابد. اصلاح قیمت در بازار مسکن معمولاً در طول یک بازه زمانی اتفاق می‌افتد و انتظار بر آن است که به تدریج شاهد ثبات قیمت اسمی و کاهش آن باشیم. همچنین به طریق اولی انتظار می‌رود قیمت واقعی مسکن نیز کاهش یابد

در یک سال گذشته رشد قیمت مسکن بیشتر از سایر بازارهای موازی بود و از طرف دیگر تقاضای واقعی زیادی هم در بازار نبود به همین دلیل بسیاری از کارشناسان و مسئولان رشد قیمت مسکن را ناشی از دلالی عنوان می کردند. از این رو به نظر شما چه میزان از قیمت کنونی مسکن در تهران متأثر از حباب ناشی از دلالی است؟
در رابطه با نقش دلالان در افزایش قیمت لازم است اشاره کنم که معمولاً در زمان‌هایی که افزایش قیمت‌ به صورت متناوب در بازه‌های زمانی کوتاه اتفاق می‌افتد، دلالان می‌توانند به التهابات قیمتی در بازار دامن زده و نقش قابل ملاحظه ­ای در این اتفاق داشته باشند. بنابراین در چنین مقاطع زمانی بسیاری از قیمت‌های پیشنهادی بر اساس ارزش حقیقی ملک نخواهد بود، اما به تدریج و با کاهش هیجانات و ایجاد ثبات نسبی در بازار، افزایش‌های کاذب قیمتی نیز کاهش یافته و حباب قیمت شروع به تخلیه می‌کند، از این رو قدرت دلالان برای تأثیرگذاری بر قیمت نیز کاهش خواهد یافت.

با توجه به اینکه بسیاری از فعالان بازار در یکسال گذشته عنوان می کردند که تقاضای واقعی منجر به این افزایش قیمت ملک نمی شود و دست نهاده های در این معاملات وجود داشته است، از این رو به نظر شما آیا این که گفته می‌شود این افزایش قیمت مسکن در نتیجه ورود برخی نهادها و بانک‌ها به معاملات مسکن بوده، درست است؟
با توجه به محدودیت بازارهای سرمایه‌گذاری در ایران و عدم توانایی کافی بازار سرمایه در جذب منابع، بدیهی است که بخشی از سرمایه‌ نهادها و بانک‌ها به منظور سودآوری و کسب انتفاع روانه بازار ملک شده و سرمایه بین املاک مسکونی و تجاری توزیع می‌شود. حال با توجه به اینکه سرمایه نهادها و بانک‌ها در بازار ملک قابل ملاحظه است، در شرایطی که انتظارات تورمی رو به افزایش می‌نهد، ممکن است نهادها و بانک‌های مذکور بتوانند در تغییرات قیمت تا حد بسیار ناچیزی اثرگذار باشند، اما این اثرگذاری قابل ملاحظه نبوده و نمی‌توان ورود نهادها و بانک‌ها را مقصر اصلی تلاطمات قیمتی در بازار مسکن دانست.

در شرایطی که انتظارات تورمی رو به افزایش می‌نهد، ممکن است نهادها و بانک‌های مذکور بتوانند در تغییرات قیمت تا حد بسیار ناچیزی اثرگذار باشند، اما این اثرگذاری قابل ملاحظه نبوده و نمی‌توان ورود نهادها و بانک‌ها را مقصر اصلی تلاطمات قیمتی در بازار مسکن دانست

در شرایط کنونی بسیاری از فعالان بازار می گویند بازار ملک چسبندگی رو به بالا داد و از طرف دیگر هم قیمت ارز نسبت به سال گذشته کاهش داشته است وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ چگونه ارزیابی می کنید؟
مهمترین مسأله در خصوص سال ۱۴۰۰ کنترل و تعدیل انتظارات تورمی است که به‌وضوح شاهد آن هستیم و بدون شک کاهش انتظارات تورمی منجر به ایجاد ثبات نسبی در بازارهای دارایی از جمله بازار مسکن خواهد شد. از دیگر سو جهش قابل ملاحظه قیمت مسکن طی سالهای اخیر، تقریباً قیمت در این بازر را به نقطه اشباع رسانده و قدرت خرید متقاضیان به شدت کاهش یافته است. به همین دلیل محتمل‌ترین گزینه در سال ۱۴۰۰ ثبات نسبی قیمت‌ها و حتی کاهش آن به ویژه در مناطق گران‌قیمت شهرها و کلان‌شهرها خواهد بود. در مجموع ثبات قیمت اسمی و کاهش قیمت حقیقی و تغییرات قیمت مسکن کمتر از تورم است و در گاهاً کاهش قیمت مسکن برای سال ۱۴۰۰ محتمل‌ترین پیش‌بینی است.

محتمل‌ترین گزینه در سال ۱۴۰۰ ثبات نسبی قیمت‌ها و حتی کاهش آن به ویژه در مناطق گران‌قیمت شهرها و کلان‌شهرها خواهد بود و در مجموع کاهش قیمت حقیقی و تغییرات قیمت مسکن کمتر از تورم است و در اغلب کاهش قیمت مسکن برای سال ۱۴۰۰ محتمل‌ترین پیش‌بینی است

از پاییز سال گذشته قیمت دلار در ایران روندی نزولی گرفت، با این حال قیمت مسکن همچنان رشد داشت و حتی تا پایان سال این حرکت صعودی ادامه داشت و در سه ماه اخیر روند نزولی آن آغاز شده و بسیاری از کارشناسان معتقدند که قیمت مسکن باید به نسبت تعدیل نرخ ارز کاهش پیدا کند، هرچند دولت نباید نظارت بر کنترل قیمت مصالح ساختمانی را فراموش کند، زیرا در شرایط کنونی بساز و بفروش ها افزایش هزینه دستمزد کارگر را بهانه کرده اند تا مانع از کاهش قیمت مسکن شوند، این در حالی است که سهم هزینه کارگر در قیمت نهایی ناچیز است.