رشد نجومی قیمت مسکن در ۲۷ سال

بررسی آمار تحولات قیمت مسکن در شهر تهران طی ۲۷ سال گذشته حاکی از افزایش ۴۴ هزار و ۳۳ درصدی میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این شهر است. مساله‌ای که بی گمان پیامد سیاست‌های اقتصادی کشور طی سه دهه گذشته است. در این حال، این سئوال مطرح می‌شود که در کدامیک از دولت‌های خاتمی، احمدی‌نژاد و روحانی، قیمت مسکن بیشترین افزایش را تجربه کرده و سیاست‌های کدامیک از این دولت‌ها اثر مخربی بیشتری در بازار مسکن داشته است؟ 

به گزارش اقتصاددان به نقل از تعادل ،   بررسی‌های آماری  نشان می‌دهد، اگر چه در دولت روحانی، قیمت‌های مسکن افزایش‌های چشمگیرتری را داشته‌اند اما دولت احمدی‌نژاد همچنان از این منظر از دولت روحانی جلوتر است. بر این اساس، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در دولت احمدی‌نژاد ۵۱۸ درصد، در دولت روحانی ۴۷۰ درصد و در دولت خاتمی ۳۱۸ درصد رشد داشته است. البته تا پایان دولت دوازدهم هنوز چند ماهی باقیمانده است اما به نظر نمی‌رسد که فاصله ۴۷۰ درصد تا ۵۱۸ درصد در این ماه‌های باقیمانده پر شود. چرا که از سویی به گفته کارشناسان در دوره کنونی، قیمت مسکن اشباع شده و طی ماه‌های باقیمانده شاهد جهش قیمت مسکن نخواهیم بود و از سوی دیگر، به دلیل چشم‌انداز مثبت در عرصه سیاست خارجی نه تنها به نظر نمی‌رسد که نرخ ارز به عنوان اهرم در اقتصاد ایران دستخوش افزایش شدید شود، بلکه انتظار کاهش آن نیز وجود دارد.

مرکز آمار ایران داده‌های مربوط به قیمت مسکن تهران طی سال‌های ۷۲ تا ۹۸ را اعلام کرده است. بر اساس این گزارش، در سال ۱۳۷۲ میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در پایتخت ۵۱ هزار و ۶۰۰ تومان بوده که در پایان سال ۱۳۹۸ به متری ۱۴ میلیون و ۱۵۵ هزار و ۸۰۰ تومان رسیده است. از آنجا که سال ۱۳۹۹ هنوز پایان نیافته، به طبع میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این سال مشخص نیست، اما آنگونه که بانک مرکزی در گزارش خود از تحولات بازار مسکن تهران طی دی‌ماه سال جاری اعلام کرده است، میانگین قیمت هر متر آپارتمان طی ۱۰ ماه نخست سال جاری ۲۲ میلیون و ۷۷۲ هزار و ۷۰۰ تومان بوده است. از این رو، در صورتی که همین میانگین قیمتی در طی ۱۰ ماهه نخست ۹۹ را به عنوان میانگین قیمتی سال جاری فرض کنیم، فاصله قیمت ملک در سال ۷۲ تا پایان سال ۹۹ برابر با ۴۴ هزار و ۳۳ درصد خواهد بود. البته بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران در دی‌ماه سال جاری ۲۷ میلیون و ۳۸۶ هزار تومان بوده است که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹۸ درصد رشد داشته است.

    مسکن در دولت هاشمی رفسنجانی

اگر چه در تازه‌ترین داده‌های انتشار یافته از سوی مرکز آمار ایران، قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران از سال ۱۳۷۲ به بعد ارایه شده است، اما آشکارا نرخ تورم حدود ۵۰ درصد در سال ۱۳۷۴ در قیمت‌های مسکن سال بعد از آن نمایان شده است به گونه‌ای که روند طبیعی قیمت مسکن در سال‌های ۷۲، ۷۳ و ۷۴ به یک‌باره دچار جهش شده است. بر اساس داده‌های مرکز آمار، میانگین قیمت یک متر مربع در سال‌های یادشده به ترتیب ۵۱ هزار و ۶۰۰ تومان؛ ۵۹ هزار و ۵۰۰ تومان، ۹۵ هزار و ۸۰۰ تومان بوده است که در سال ۷۵ دچار جهش شده به متری ۱۶۰ هزار و ۳۰۰ تومان افزایش یافته بوده است.

دوره ۸ ساله فعالیت دولت اصلاحات اگر چه با شعارها و اهداف سیاسی آغاز و به انجام رسید اما نتایج مثبت اقتصادی قابل توجهی از خود برجای گذاشت. دورانی که به واسطه پیگیری سیاست تنش زدایی در عرصه بین المللی فضا برای جذب سرمایه‌های خارجی بسیار مساعد شد و شاهد نوسان‌های کمتری در شاخص‌های عمده اقتصادی بودیم. و این همه در حالی بود که قیمت نفت به ۱۸ دلار در هر بشکه افت کرده بود. در ابتدای این دوره یعنی در سال ۱۳۷۶ و در پی تشکیل سرمایه اجتماعی ناشی از برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری با مشارکت بالا، قیمت هر متر مربع مسکن با اندکی تنزل به ۱۵۶ هزار تومان رسید. در سال پایانی این دوره ۸ ساله، یعنی در سال ۱۳۸۴ با ۳۱۶ درصد رشد به ۶۴۹ هزار و ۷۰۰ تومان بالغ شد.

    آغاز جهش‌های پی در پی قیمت مسکن

از سال ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ یعنی در دولت‌های نهم و دهم به دولت مهرورز مشهور بود، قیمت مسکن همچون سایر شاخص‌های اقتصادی دستخوش تحولات بزرگی شد. و این همه در حالی بود که قیمت نفت در بازارهای بین المللی نیز در این دوره به بالای ۱۰۰ دلار در هر بشکه نیز رسید و دولت‌های یادشده را از در اختیارداشتن بزرگ‌ترین درآمدهای نفتی در طول تاریخ نفتی ایران بهره مند کرد. بر اساس داده‌های منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران از حدود ۶۵۰ هزار تومان در سال ۱۳۸۴ با ۵۱۸ درصد رشد به ۴ میلیون و ۱۶ هزار و ۳۰۰ تومان در سال ۱۳۹۲ رسید. البته در دوران دولت‌های نهم و دهم نیز بزرگ‌ترین پروژه مسکن سازی دولتی نیز در قالب مسکن مهر آغاز شد اما تا کنون برخی از واحدهای مربوط به این پروژه پایان نیافته است. آنگونه که مقام‌های دولت روحانی اعلام کرده‌اند، کمتر از ۵۰ درصد از پروژه ساخت بیش از ۲ میلیون واحد مسکن مهر در شهرهای کشور تا قبل از آغاز به کار دولت یازدهم تکمیل شده بوده است.

    ملک در دولت روحانی

اگرچه به نظر می‌رسد، بیشترین جهش قیمتی مسکن در دولت روحانی رخ داده است، اما بررسی‌های آمار نتایج دیگری را به نمایش می‌گذارند. بر اساس آمارهای منتشره از سوی مرکز آمار ایران، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران از حدود ۴ میلیون تومان در سال ۱۳۹۲ با ۴۷۰ درصد رشد به حدود ۲۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان در ۱۰ ماهه نخست سال جاری (قیمت گزارش شده از سوی بانک مرکزی) رسیده است. بی گمان کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در دو دولت حسن روحانی در قیاس با دولت‌های احمدی‌نژاد، در برقراری ثبات اقتصادی از طریق مهار نرخ تورم در دولت اول روحانی ریشه دارد. دولت یازدهم با تکیه بر نظرات کارشناسی اقتصاددانان برجسته توانست نرخ تورم حدود ۳۵ درصد در سال ۹۲ را در سال‌های ۹۵ و ۹۶ تک رقمی (به ترتیب ۹ و ۹٫۶ درصد) کند. از سوی دیگر، دولت اول روحانی توانست به مدد دیپلماسی هسته‌ای و دستیابی به برنامه جامع اقدام مشترک (برجام) با کشورهای گروه ۱+۵ رشد اقتصادی کشور را پس از سال‌ها دو رقمی کرده و در سال ۱۳۹۵ به ۱۲٫۵ درصد افزایش دهد. البته در دولت روحانی به دلیل خروج امریکا از برجام و همچنین رویگردانی از نظرات علمی کارشناسی و کنارگیری و منزوی شدن اقتصاددانان مطرح که سردمدار مشی علمی بودند، سیاست‌های نامناسب اقتصادی از سوی دولتمردان اتخاذ شد. از همین‌رو، برخلاف دولت یازدهم، موفقیت‌های اقتصادی در دولت دوازدهم تداوم نیافت به گونه‌ای که هم رشد از اوج دو رقمی خود به زیر صفر سفر کرد و هم تورم از زیر ۱۰ درصد دوباره به رقم‌های بالای ۲۵ درصد اوج گرفت. در چنین شرایطی بود که میانگین قیمت هر متر مربع مسکن از ۴ میلیون و ۳۱۲ هزار تومان در پایان سال ۱۳۹۵ هم اینک که در انتهای سال ۹۹ هستیم به متری حدود ۲۸ میلیون تومان افزایش یافته و رشدی ۵۳۵ درصدی را در این دوره ۴ ساله ثبت کرده است.

ع