خداحافظی با شبهه املاک نجومی

دولت و بانک ها عرضه اموال خود را در بورس املاک و مستغلات آغاز کرده اند. نیمه مرداد بود که خبر رسید نخستین عرضه ملک در بورس کالا به تقاضای وزارت راه و شهرسازی انجام شد. روز گذشته هم بانک اقتصاد نوین املاک مازاد خود را در بورس املاک و مستغلات عرضه کرد.

اقتصاددان: با توجه به اینکه این بورس از سال ۹۴ راه ‎اندازی شده، سرانجام با چهار سال تاخیر نخستین معاملات در آن رقم خورد و علی بخشنده، کارشناس بورس کالا، بر این باور است که با استفاده از این سازوکار، شفافیت بیشتر می شود. او می گوید: اگر شهرداری از سازوکار بورس املاک و مستغلات برای معامله اموال مازاد خود استفاده کرده بود، هیچ گاه شبهه املاک نجومی در سطح جامعه مطرح نمی شد.
واگذاری املاک مازاد دولت و بانک ها در بورس کالا چه مزیت هایی دارد؟
در سال ۹۴ در زیر مجموعه تالار فرعی بورس کالا، یک تابلوی جدید به اسم املاک و مستغلات افتتاح شد. روال واگذاری املاک و مستغلات در ارگان هایی مثل شهرداری، بانک ها، بیمه ها و… به صورت مزایده ازطریق روزنامه های رسمی و شرکت در سازوکار مزایده بود. وقتی محصولات در بورس کالا عرضه شود، ضمن آنکه به دلیل پایین تر بودن هزینه معاملات در بورس کالا، هزینه معامله کاهش می یابد، شفافیت هم ایجاد خواهد شد؛ زیرا همان طور که می دانید، در معاملات مزایده ای که بر مبنای سیستم قدیمی پاکتی بود، هیچ شفافیتی وجود نداشت و کشف نرخی که انجام می شد، به صورت شفاف نبود. بورس کالا یکی از شعارها و اهدافش ایجاد شفافیت در بازار است که هم می تواند هزینه های معاملات را کاهش دهد و هم شفافیت ایجاد کند. طرفین خریدار و فروشنده در صورت لزوم در دسترس هستند و زمانی که محصول روی تابلوی بورس هست، هیچ محرمانگی وجود ندارد و قیمت روی تابلو را عرضه و تقاضا مشخص می کند.

برخی می گویند در بورس کالا کشف قیمت به درستی انجام نمی شود و محاسبات برای تعیین قیمت در بورس نادرست است. برخی هم معتقد به تبانی در قیمت گذاری ‎ها هستند. نظر شما چیست؟
سازوکار بورس کالا این است که قبل از اینکه معاملات از طریق اطلاعیه عرضه انجام شود، کسی که احساس کند قیمت به صرفه است، وارد معامله می شود و از طریق سازوکار عرضه و تقاضا باعث می شود رقابت در تالار انجام شود؛ مثلا اگر خانه ‎ای را عرضه کنند که بیش از یک نفر متقاضی داشته باشد، کسی برنده خواهد شد که بالاترین قیمت پیشنهادی را داشته باشد. تعیین قیمت بر اساس عرضه و تقاضا است؛ یعنی اینکه هر کسی با شرایط مساوی توانایی انجام رقابت داشته باشد. اینکه قیمت گذاری در بورس کالا درست انجام نمی شود، یک بحث کلی است.

معتقدید اگر اشتباهی هم در محاسبه قیمت انجام شود، در تابلوی بورس اصلاح می شود؟
در بورس که قیمت پایه از طرف فروشنده اعلام می شود. قیمتی که روی تابلو اعلام می شود، هم از طرف خریدار اعلام می شود. بورس قیمت اعلامی خریدار را ثبت می کند و از خودش قیمتی در نمی آورد. بورس یک وسیله است و در نظام قیمت گذاری اعمال نظری انجام نمی دهد. بورس ابزار را در اختیار خریداران قرار می دهد که با هم تعامل انجام دهند. اگر کشف نرخ درست انجام نمی شود، نباید به ابزار شک کرد؛ بلکه به شرایطی که خریدار و فروشنده داشتند، باید شک کرد. در بحث پتروشیمی می گوییم که قیمت گذاری درست انجام نمی گیرد. چرا؟ زیرا خریداران را وزارت صمت درست انتخاب نکرده است. سامانه بهین یاب مورد دارد و می بینیم تقاضایی بیش از تقاضای واقعی داریم؛ یعنی تقاضای کاذب داریم؛ بنابراین قیمت گذاری درست انجام نمی شود. در بحث پتروشیمی و پروپیلن ها این بحث را داریم که قیمت گذاری بالاتر از قیمت های جهانی انجام می شود. چرا؟ زیرا در سمت عرضه، عرضه آن چنانی نداریم و تقاضای واقعی بازار بیش از این حرف هاست. تولیدکننده هم برای اینکه بتواند تولید کند و حالا سفارش داشته باشد، مجبور است با قیمت های بالاتر خرید کند. در شرایط تحریمی که امکان واردات محصولات مشابه وجود ندارد و ممنوعیت وجود دارد، بابت واردات محصولات پتروشیمی چه راهکاری برای تولیدکننده جز رقابت با قیمت بالاتر وجود دارد؟ اینجا اگر قیمت گذاری بالاتر اتفاق می افتد، اتفاقا بورس زنگ خطر را برای قانون گذار به صدا در می آورد که ما اینجا کمبود داریم. یک سری عادت دارند که تقصیرات را گردن بورس بیندازند و خود را راحت کنند. اگر کارشناسی واقعی باشد و به تابلو نگاه کند، متوجه می شود که کمبود عرضه است که باعث این اتفاق شده است یا بر عکس تقاضای کاذب است که باعث شده این اتفاق بیفتد.

احتمال تبانی در بورس چقدر است؟
کارگزاری که یک محصول را دارد، وقتی تالار شروع می شود، بقیه تقاضاها را می بینید؛ اما نمی داند آن تقاضا متعلق به چه کسی است که تبانی انجام دهد. در عین حال که همه تقاضاها را می بینید، نمی توانید شناسایی کنید که این تقاضا مربوط به چه کسی است. امکان تبانی در همه بازارها وجود دارد. نمی گویم که بورس کالا مبرا است. مگر اینکه از قبل، افراد با هم هماهنگ کرده باشند؛ ولی در زمانی که عرضه کافی باشد و عمق بازار زیاد باشد، امکان تبانی وجود ندارد.

در مقایسه با روش پاکتی عرضه املاک، چقدر احتمال تبانی هست؟
در بورس کالا معاملات شفاف تر انجام می شود.

معاملات چقدر شفاف تر انجام می شود؟
خیلی زیاد، به صورت آنلاین می توانید ببینید روی این محصول چقدر تقاضا آمده و قیمت را به صورت آنلاین مشاهده می کنید؛ ولی در مزایده به شما می گویند که تقاضای شما قبول یا رد شد. اعلام نمی کنند که یک ملک به چه قیمتی فروخته شد. شما به عنوان یک شرکت کننده در مزایده قیمت خود را بدون توجه به اینکه آیا کسان دیگری متقاضی این محصول هستند یا خیر، ارائه می دهید. وقتی بدانید خریدار محصول فقط خودتان هستید، قیمت را پایین می دهید؛ اما وقتی بقیه بازار را هم نگاه می کنید، قیمتی که می دهید، قیمت درست تری است تا بتوانید برنده شوید. بورس کالا این فضا را به وجود می آورد که بدون اینکه طرفین متقاضی همدیگر را بشناسند، بتوانند با هم رقابت انجام دهند. کارگزارها به هیچ عنوان نمی دانند تقاضایی که در بازار وجود دارد، از سوی کدام یک از کارگزاران ارسال شده است. اطلاعات به صورت ستاره ستاره می آید و کسی ستاره ها را نمی بیند که پشتش چه کسی قرار دارد. امکان تبانی خیلی پایین است؛ به اضافه اینکه ناظران تالار اگر کوچک ترین ظنی به وجود تبانی در قیمت ها ببینند، معاملات را متوقف می کنند و تایید نمی ‎کنند. به هر حال در مقایسه با مدل سنتی بازرسی خیلی بیشتری روی این قضیه می توان اعمال کرد. آمار معاملات بورس به صورت همگانی در دسترس همگان قرار می گیرد که این ملک یا محصول با چه قیمت پایه ای عرضه شده است و در پایان معاملات چقدر قیمت خورده است و بیشترین و کمترین قیمت چقدر بوده است. این شیوه در محصولات پتروشیمی قابل مشاهده است که دو هزار تن عرضه می کند؛ اما مثلا در ملک می توانید ببینید که شش نفر متقاضی بودند و کسی که ملک را خریداری کرده است، با فلان قیمت خریده و قیمت پایه هم به چه میزان بوده است. همه چیز شفاف است.

نکته تکمیلی دارید؟
در شورای عالی بورس مصوب شده است که بورس پنجم به اسم بورس مسکن روی کار بیاورد. با توجه به اینکه آقای قالیباف گفته اند که بورس مسکن به زودی پذیره نویسی اش انجام می شود، هنوز سازوکار این بورس مشخص نشده است. ماموریت ها و وظایف این بورس مشخص نشده است. بیشتر این اعلام حالت شوی تبلیغاتی در بحث مسکن برای دولت بوده است که بگویند ما بورس مسکن راه اندازی کردیم. در حالی که فکر می کنم ۸۰ درصد خدماتی که می خواهند در بورس مسکن ارائه دهند، ما در تالار املاک و مستغلات از سال ۹۴ داشتیم که متاسفانه مغفول مانده است. بورس مسکن نیازی نبود و بهتر بود که سازوکار املاک و مستغلات را در بورس کالا تقویت کنیم و ارگان های دولتی مجبور شوند بحث فروش املاک مازاد خود را داخل بورس بیاورند. شهرداری تهران اگر املاک مازادش را سال ۹۶ و ۹۷ که شبهه املاک نجومی پیش آمد، در بورس املاک و مستغلات عرضه می کرد، هیچ وقت این شبهه پیش نمی آمد. به نظر من دولتمردان باید روی این قضیه تاکید کنند که این معاملات در بورس کالا انجام شود و لازم نبود ما بورس مسکنی به عنوان بورس پنجم ایجاد کنیم و می شد از بستر بورس املاک و مستغلات بهره برد.

/پ