استقرار مولدسالاری در تولید و مردمی سازی یک میلیون مسکن سالانه

*مولدسالاری در تولید و مردمی سازی یک میلیون مسکن سالانه*

بدیهی است که بر اساس موازین پیشرفته علمی و اقتصادی، هر گونه سرمایه گذاری در بخش مسکن و سایر زمینه های عمرانی و غیر عمرانی، نیازمند توجیه اقتصادی و تأِیید ارزش سرمایه گذاری برای خلق سرمایه موثر بر تولید ناخالص داخلی است و بر این اساس نگاه به تولید مسکن نباید صرفاً بر مبنای تأمین نیازهای جوامع بشری و اسکان جمعیت باشد. سرمایه گذاری ساخت مراکز و محلات شهری با کیفیت و استاندارد، باید با افق تولید، اشتغال زائی و خلق واقعیت افزوده سرمایه گذار دولتی و سایر عوامل مرتبط با آن از جمله مالکان و بهره برداران باشد و درک درست از موضوعیت این سرمایه گذاری می تواند شهر را از یک اثر هنری ارزشمند برای اسکان مناسب، سرمایه گذاری و سوددهی که همواره دارائی و پشتوانه اموال مردم و پول ملی و بخشی از اقتصاد مولد کشور با ارتقاء تولید ناخالص داخلی منظور گردیده و نباید با ندانم کاری، تبدیل به یک فعالیت هزیبه ساز و سرمایه سوز شده و در اعتبارسنجی دچار تناوب و تغییر به زیان باشد. این نوع از سرمایه گذاری های متداول در کشور ما طی دهه های اخیر، معمولا حتی برای کاربرانی که با کمک های بلاعوض، رانت و زمین مجانی مشمول امتیازات و وام دار دولت بوده اند؛ فاقد واقعیت افزوده و سرمایه گذاری ارزشمند و آینده نگر بوده اند چرا که مشمول استهلاک سنگین و رشد قیمت نامتناسب و نامتوازن با املاک خصوصی و تورم جاری بوده اند.
*تحلیل برنامه ریزی پروژه ساخت یک میلیون مسکن سالانه*
با توجه به تعهد ریاست محترم جمهوری اسلامی ایران و تکلیف سنگین ساخت سالانه یک میلیون مسکن توسط وزیر محترم راه و شهرسازی، ضمن بررسی و آشکارسازی زوایای پیدا و پنهان موضوع، پیشنهادها و راهکارهای تخصصی و اجرائی خود را جهت تحقق این تعهد در کنار شیوه های موثر مردمی سازی آن در کنار اثرگذاری حداقل خلق نقدینگی، تورم و حفظ ارزش پول ملی عرض می نمایم و امید است که موضوع تحلیلی اصلی بحث یعنی کیفیت فنی و هنری ساخت که به توصیف بیشینه آن خواهیم پرداخت؛ مورد عنایت ویژه و دقت وافر مدیران جهت اصلاح مسیر قرار گیرد.

*موضوعات موثر اصلی و راهکارهای پیشنهادی*
۱. مدیریت بر کنترل و تامین نقدینگی با حداقل سازی مداخلات دولتی و خلق پول با مشارکت و مردمی سازی فعالیت ها: دولت ها پیمانکاران و مجریان خوبی نیستند بنابراین با سیاست گذاری های تشویقی، مدیریت و مسئولیت پروژه های مذکور با تنوع در تولید مشارکتی، پیمانکاری، خصوصی سازی و شخصی سازی، هم بار دولت را کن می کند هم هزینه ها را تعدیل می کند و هم کم و کیف کار و طرح آماده سازی بسیار عالی و حرفه ای، پس از طراحی و انجام امور زیر بنائی، قطعات و مجموعه های واحد به افراد و گروه های ذینفع برای طراحی کیفی، ساخت و بهره برداری قرار گیرد.
در مواردی خاص و حالت هائی خاص، سرمایه گذاری و ساخت قطعات برای انبوه سازی به پیمانکاران برای واحدهای حداقل و مورد نیاز گروه های ناتوان و کم بضاعت با آورده نهادهای مسئول حکومتی یا مشترک منظور گردد.
بافت های غیر متراکم و ویلائی در طرح آماده سازی محلات، که قابلیت سرمایه گذاری دارند با تعهد ساخت و طرح مناسب به متقاضیان با اعمال هزینه زمین و زیرساخت ها محول گردد.
قطعات با تراکم میانی و متوسط، به شرکای متقاضی و گروه هائی برای ساخت و بهره برداری قرار گیرد.
سایر کاربری های مصوب هم به نهادهای دولتی مرتبط برای ساخت و بهره برداری طبق زمانبندی محدود قرار گیرد که شاکله طرح ها آماده استقرار و خدمات دهی به مردم قرار گیرد.
امکان ارائه تسهیلات مناسب با شرایط گروه های مختلف با تعهدات زمانی و سود کم فراهم شود.
۲. با هدف ارزشمند کیفی سازی، تولیدات مسکن درون شهری توسط شهرداری ها با مشوق های مختلف برنامه ریزی و ۴۰ درصد تکلیف سالانه تولید یک میلیون مسکن، با حمایت و کمک دولت به مدیریت های شهری واگذار و صرف کیفی سازی بافت های موجود، بافت های فرسوده و بافت های تاریخی با طرح های موضوعی و موضعی و سرمایه گذاری مشترک یا مردمی گردد.
۳. زیرساخت های تامین و تولید داخلی مصالح مورد نیاز و باکیفیت توسط دولت و بخش خصوصی و تعاونی، مطابق با برنامه های کلان مراحل اجرائی، مدیریت و خصوصا برای سیمان و آهن آلات زیرساخت های تضعیف شده سنوات گذشته تقویت و کارخانجات جدید به سیکل تولید اضافه گردد.
۴. در طرح های آماده سازی و شهرهای جدید ترکیبی از شیوه های مختلف سرمای گذاری و ساخت توسط پیمانکاران دولتی، مشارکتی، انبوه سازی و خصوصی سازی در یک طرح و کالبد استاندارد با واقعیت افزوده و کیفیت بالا و مدیریت هدفمند ساخت منظور گردد.
۵. بعنوان فردی که علاوه بر مباحث کارشناسی مدیریت و سیاسی اقتصادی، در حوزه ساخت و ساز، مسکن و شهرسازی، با تجربه حدود ۴۰ میلیون متر مربع کار حرفه ای در زمینه های پژوهشی، مطالعات، طراحی، مدیریت، نظارت و اجرا در کارنامه دارد و در همین زمینه عضو بازنشسته پایه ۲۲ هیات علمی دانشگاه و مدیر و ناظر ده ها طرح ملی از جمله ۲۳ سایت مسکن مهر و ده ها کاربری متنوع از جمله برج و ادارات مرکزی راه آهن، بزرگترین مجموعه های اداری، آموزشی و … بوده؛ عرض می کنم که *مشکل و دغدغه اصلی، صرفا کمیت این پروژه های تآمین یک میلیون مسکن سالانه نیست*
تامین نقدینگی آن بعنوان یک ابر پروژه، قطعا *خلق نقدینگی و بالا رفتن هزینه ها و البته درآمدها و چرخش نقدینگی و کسب و کار را به دنبال دارد* و مزیت اقتصادی شامل رونق کسب و کار و تولید و اشتغال، که اهداف ارزشمندی هستند را به دنبال دارد. البته در کنار تولید، *ضرورت کنترل مفاسد و بریز و بپاش های در پیش رو بسیار مهم و حائز اهمیت است* که خاطرات بسیار بدی از آن برجای مانده است.
با تجربه ای که از ده ها طرح آماده سازی و مکانیابی و اسکان داریم؛ *بزرگترین چالش و عیب چنین ابر پروژه ای سرمایه سوزی به جای سرمایه سازی است*.
دولت نهم و دهم خیلی زود متوجه این موضوع شد و با وجودی که ده ها سایت مسکن مهر دارای سیکل کامل و فرآیندی متراکم در حوزه مشاورین و پیمانکار آماده سازی و ساخت بودند؛ اصلاح دیر هنگام و حرکت به سمت الگوی باغ شهر و ساخت و ساز کم تراکم و طراحی کیفی روی آورد که نمونه هائی از آن بصورت واحدهای ویلائی یک یا دو طبقه در شهر جدید امیرکبیر با واقعیت افزوده بالا را در تجربه داریم که الگوی سرمایه گذاری اقتصادی مناسب هستند.
متاسفانه اولین تصویر از مسکن انبوه مورد نظر وزارتخانه متولی محترم، *خیل متراکم آسمانخراش های تیپ و شبکه ای از معابر یکسان، برای انباشت میلیونی جمعیت و زندگی در کندوی انسانی* است که بسیار خطرناک و از لحاظ اقتصادی بدون هویت و واقعیت افزوده بوده و چیزی جز سرمایه سوزی و خسارت زیانبار را به دنبال ندارد.
ده ها فاکتور شهرسازی مثل تراکم ساختمانی و جمعیتی..، در تنظیم عددی و برنامه ریزی شهری نادیده گرفته خواهند شد و ده ها فاکتور کیفی مثل طراحی شهری، معماری، لنداسکیپ و تناسب فضای سبز و عملکردهای با سرانه نامناسب و بدون سازماندهی متفکرانه کمی و کیفی کاربری ها، محلات، زیرمحلات، واحدهای همسایگی، نواحی و مناطق.. در کالبدشهری استاندارد، احتمالا و در صورت سهل انگاری نادیده گرفته خواهند شد که یک *زندگی بی کیفیت و فاقد ارزش سرمایه گذاری و واقعیت افزوده* و فاقد مطالعات پابه را به دنبال خواهد داشت.
بنابراین پیشنهاد می گردد که؛
*شورای عالی بررسی و تصویب طرح های یک میلیون مسکن سالانه* با ترکیب *متعهدتربن، بهترین و با تجربه تربن متخصصین مستقل ۱۸ رشته مرتبط با آماده سازی و ساخت وساز* نسبت به بررسی و تصویب سرمایه گذاری ها تصمیم گیری و یا نظر اصلاحی بدهند که با خلق ثروت و نگاه مولدسالارانه، کیفیت زندگی را با ترکیب، چیدمان و تراکم مناسب در اسکان درون شهری و برون شهری منظور نموده و کار را با ساز و کار مناسب مدیریت و هدفمند کنند.
سپاس