آیا مشاوران املاک عامل گرانی اجاره‌ها هستند؟

 مجلس در طرح جدید خود با هدف ساماندهی بازار اجاره مسکن قصد دارد ارتباط کمیسیون دریافتی بنگاه‌های املاک را با میزان اجاره خانه توافق‌شده قطع کند. خضریان، نماینده مجلس و پیشنهاددهنده طرح در دفاع از آن گفته:

«ما با ظرفیت بالایی در حوزه مشاورین املاک در کشور مواجه هستیم که گران‌کننده مسکن و اجاره‌بها در کشور هستند، به این دلیل که سود آنها در افزایش قیمت در این حوزه قرار داده شده است؛ بنابراین ما در این طرح به دنبال این هستیم که این دو را مجزا کنیم، به طوری که به تعداد قراردادهای نوشته شده به آنها سود تعلق گیرد، یعنی مشاورین املاک تنها در ماه به دنبال انعقاد دو قرارداد نباشند، بلکه تعداد بالای قرارداد آنها را به سود برساند، ضمن اینکه تحرک آنها را نیز افزایش دهد و تلاش کنند با قیمت پایین عرضه و تقاضا را به یکدیگر متصل کنند.»

به نظر می‌رسد این دیدگاه که واسطه‌های خرید و اجاره املاک از جمله عوامل اصلی قیمت نسبی و مطلق بالای مسکن هستند، دیدگاه نسبتاً رایجی است. بنابراین در این گزارش به این سوال می‌پردازیم که نقش بنگاه‌های املاک در وضعیت نابه‌سامان امروز بازار اجاره مسکن چیست و آیا رویکرد مجلس درمورد کمیسیون دریافتی بنگاهی‌ها اثر مثبتی خواهد داشت یا خیر.

آیا افزایش رقم اجاره همواره به سود بنگاهی‌هاست؟

در شرایط حاضر، سهم بنگاهی‌ها از یک معامله ملکی به ارزش معامله وابسته است؛ مثلاً از مبلغ کامل اجاره یک ماه (با فرض تبدیل تمام رهن به اجاره) به اندازه ۵۰ درصد کمیسیون به مشاور املاک تعلق می‌گیرد. بنابراین در نگاه اول هر گونه افزایش نرخی به سود مشاوران املاک است. در این راستا ممکن است بنگاه پیشنهاد قیمت بالاتر را به موجران بدهد و تلاشی هم برای اقناع مستأجر جهت پذیرش قیمت بالاتر بکند. اما نکته‌ای که وجود دارد این است که مسئله بنگاه کمی پیچیده‌تر از این است؛ هم‌زمان که در صورت سرانجام‌رسیدن معامله درآمد بنگاه از طریق افزایش مبلغ اجاره توافق‌شده بیشتر می‌شود، اما هم‌زمان امکان کاهش احتمال انجام معامله هم با افزایش مبلغ اجاره به وجود می‌آید. بدیهی است که با افزایش قیمت تقاضا کم می‌شود، چرا که متقاضیان اجاره قیدهای بودجه و سبد هزینه‌ای خاص خود را دارند و صرف اقناع بنگاه املاک بعید است اثر شدیدی روی تقاضایشان بگذارد. بنابراین افزایش اجاره پیشنهادی از سویی تقاضای کمتری دارد و از سوی دیگر در صورت انجام معامله، درآمد بیشتری برای بنگاه به ارمغان می‌آورد.

در بازار مسکن آمریکا خریدار و فروشنده هر کدام مشاور املاک خاص خود را برای رسیدن به مقصود خود دارند که کمیسیونشان به صورت درصدی از ارزش معامله است (برای آشنایی بیشتر با تفاوت ساختار مشاوره ملکی ایران با بقیه دنیا این قسمت از چهارراه را ببینید). در آن فضا این بحث مطرح است که مشاور املاکی که نماینده فروشنده است، تمایل به تعیین قیمت پایین‌تر دارد تا مسکن فروشنده زودتر فروش رود. چرا که احتمالاً برای فروش با قیمتی اندکی بالاتر، باید زمان خیلی بیشتری بگذارد، در حالی که فقط درصد کمی از آن افزایش قیمت فروش به وی خواهد رسید. به بیان دیگر، به سود مشاور فروشنده است که زودتر معامله را با قیمتی پایین‌تر به سرانجام برساند تا در مجموع از طریق انجام تعداد معاملات بیشتر برای فروشندگان بیشتر، درآمد بیشتری را کسب کند.

اثر مشاوران املاک روی قیمت مسکن در آمریکا چیست؟

به گزارش اقتصاددان به نقل از بورسان  ،   نیویورک‌تایمز در گزارشی به پژوهش‌های استیون لویت -اقتصاددان امریکایی- در این زمینه پرداخته است. او و همکارش با مشاهده داده‌های خرید و فروش مسکن امریکا نشان می‌دهند در سال‌های ۱۹۹۲ تا ۲۰۰۲، خانه‌هایی که فروشنده‌شان خود مشاوران املاک بوده‌اند، در شرایط یکسان به طور متوسط ۹.۵ روز بیشتر در بازار باقی می‌مانده‌اند و به طور میانه، به اندازه ۳.۷ درصد گران‌تر فروش رفته‌اند. نکته مهم آن که پس از سال ۲۰۰۰ اختلاف گفته‌شده رو به کاهش گذاشته که احتمالاً به خاطر فراگیری سایت‌های اینترنتی خرید و فروش بوده است. در واقع با کاهش اهمیت قیمت‌گذاری از سوی مشاوران و ایجاد پلتفورم‌های مجازی، قیمت‌ها در یک بازار وسیع‌تر و با دخالت کمتر مشاوران تعیین می‌گردند. اما به هر صورت این مشاهده در آمریکا نشان می‌دهد این امکان وجود دارد که مشاور املاک با وجود دریافت کمیسیون درصدی، در راستای منافع خودش، لزوماً با قیمت بالا همراه نباشد.

اثر مشاور املاک نمی‌تواند فراتر از یک حاشیه باشد

این امکان وجود دارد که برایند اثر بنگاهی‌ها در ایران واقعا هم افزایش قیمت باشد؛ یعنی ممکن است با توجه به شرایط متفاوت بازار مسکن ایران، در مجموع اثر افزایش قیمت در راستای افزایش سهم بنگاه و هم‌زمان کاهش احتمال رخ‌دادن معامله، به نفع مشاور باشد و در نتیجه آن‌ها واقعاً هم اندکی افزایش قیمت را ایجاد کنند (هر چند بررسی چنین موضوعی نیازمند پژوهش تجربی با داده مناسب است و در نتیجه ادعای مجلس نیازمند ارزیابی تجربی است). اما با این فرض هم نهایت اثر بنگاه به اندازه یک حاشیه روی قیمت است و اصل تغییر وضعیت عرضه و تقاضا را نمی‌تواند دستخوش تغییر کند. عوامل کلانی مثل بیماری هلندی ناشی از مدیریت نادرست منابع نفتی، نااطمینانی‌های بنیادی اقتصاد ایران و مهم‌تر از همه، تورم ناشی از کسری بودجه مزمن دولت‌ها آنقدر اثر بزرگی روی کاهش توان خرید و اجاره مسکن گذاشته‌اند که نسبت‌دادن عبارت «گران‌کننده» برای مشاوران املاک می‌تواند گمراه‌کننده باشد.

آیا طرح مجلس درباره کمیسیون بنگاه‌های املاک مفید خواهد بود؟

طرح مجلس می‌خواهد کمیسیون بنگاه را ضریبی از ارزش معاملاتی ملک (موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم) قرار دهد. در صورتی که در عمل بشود کمیسیون مستقل از اجاره را پیاده کرد، ممکن است آن افزایش حاشیه‌ای قیمت رخ ندهد اما چون ارزیابی تجربی دقیقی انجام نشده، نمی‌توان از اثر آن مطمئن بود. نکته دیگر این است که اگر کمیسیون‌های جدید چندان انگیزه‌دهنده مشاوران املاک نباشد و راهی برای دورزدن آن پیدا شود، عملاً باعث می‌شود دریافت کمیسیون‌ها در شرایط غیرشفاف‌تری رخ دهد و کمیسیون پنهان در بازار اجاره گسترش پیدا کند.