۱۳۹۸/۱۰/۰۷ – تأثیر بنزین بر بازار مسکن در آخرین ماه از فصل پاییز امسال و در شرایطی که اغلب شاخص‌های اقتصادی از تداوم رکود بازار مسکن حکایت داشت، یکباره سونامی رشد قیمت شکل گرفت و میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران را ۶.۸درصد افزایش داد. در این ماه، هرچند تغییر میانگین قیمت […]
۱۳۹۸/۱۰/۰۷ –
تأثیر بنزین بر بازار مسکن
در آخرین ماه از فصل پاییز امسال و در شرایطی که اغلب شاخص‌های اقتصادی از تداوم رکود بازار مسکن حکایت داشت، یکباره سونامی رشد قیمت شکل گرفت و میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران را ۶.۸درصد افزایش داد.
در این ماه، هرچند تغییر میانگین قیمت مسکن در ۳منطقه شهر تهران منفی بوده اما در مقابل ۳منطقه نیز رشد دورقمی قیمت‌ها را تجربه کرده‌اند و منطقه یک با رشد ۲۳.۵درصدی در طول یک ماه، رکورددار جهش قیمت شده است.
به گزارش اقتصاددان به نقل از همشهری، بازار مسکن شهر تهران در دوره اخیر رونق که از میانه سال۹۶ آغاز شد، یکی از متشنج‌ترین دوره‌ها را پشت سر گذاشت و حداقل نیمی از این دوره رونق را در رکود تورمی سپری کرد. در حقیقت از خرداد۹۷ به‌واسطه افت شدید قدرت خرید، تعداد خریداران بازار روند نزولی در پیش گرفت و ظرف یک سال تعداد معاملات این بازار از ۱۹هزارو۱۰۰فقره در اردیبهشت۹۷ به ۲هزارو۷۰۰فقره در شهریورماه امسال رسید اما همچنان به‌واسطه تحولات منفی شاخص‌های کلان اقتصادی و رشد روزافزون نقدینگی، همچنان رشد قیمت تا اوایل تابستان امسال ادامه پیدا کرد. بالاخره در جریان معاملات تیرماه، تب قیمت بازار مسکن نیز فرونشست و امیدها برای ثبات این بازار افزایش یافت؛ اما در آذرماه امسال، در سایه انتظارات تورمی حاصل از گرانی بنزین و شیطنت واسطه‌گران و مشاوران املاک، دوباره جهش قابل‌تأملی در بازار مسکن تجربه شده و به لحظه‌ای شدن قیمت‌ها دامن زده است.
تحولات قیمتی بازار مسکن تهران
براساس اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن و برنامه‌ریزی وزارت راه و شهرسازی، در آذرماه امسال تعداد معاملات قابل‌قبول بازار مسکن شهر تهران به ۸هزارو ۵۳۵فقره رسیده که نسبت به‌ماه قبل ۱۴۶درصد افزایش نشان میدهد. همچنین در این ماه، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران با ۶.۸درصد افزایش به ۱۳میلیون‌و ۴۷۴هزار تومان رسید که بالاترین قیمت ثبت شده برای مسکن تهران بود و یک رکورد تاریخی محسوب می‌شود. ازجمله اتفاقات شوکه‌کننده بازار مسکن تهران در آذرماه، جهش ۲۳.۴۹درصدی میانگین قیمت مسکن در منطقه یک تهران است که باعث شده میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در این منطقه از ۲۵میلیون تومان در آبان به مرز ۳۱میلیون تومان در آذرماه برسد. همچنین در این‌ماه میانگین قیمت مسکن در منطقه۱۶ حدود ۱۸درصد و در منطقه۱۹ حدود ۱۲درصد رشد کرده است. در مقابل ۳منطقه ۶، ۱۳ و ۱۲ در آذرماه با روند کاهشی قیمت مواجه بودند و بین یک تا ۴درصد از ارتفاع قیمتی خود را از دست دادند. از منظر تعداد معاملات، در آذر امسال رکورد بیشترین افزایش تعداد معامله به منطقه۱۹ رسیده است که بالاخره پس از ماه‌ها کسادی بازار، رشد ۲۳۰درصدی را تجربه کرده است. همچنین منطقه۱۳ تهران نیز با رشد ۲۲۰درصدی تعداد معاملات در رتبه دوم رونق قرار گرفته و منطقه۱۶ کمترین افزایش را از نظر تعداد معاملات نسبت به‌ماه قبل داشته است؛ هرچند همین منطقه نیز با افزایش ۹۱درصدی تعداد معاملات مواجه است.
هجوم نقدینگی یا فضاسازی
پس از اجرای طرح سهمیه‌بندی و افزایش قیمت بنزین، مراجع دولتی میزان اثرگذاری این طرح بر قیمت‌ها را محدود و به‌طور میانگین ۲ تا ۴درصد اعلام کردند؛ اما حالا بازار مسکن، به‌عنوان بزرگ‌ترین بازار اقتصاد ایران در حالی با جهش ۶.۸درصدی قیمت مواجه شده که مشاوران املاک و فعالان این بازار، دلیل اصلی را انتظارات تورمی ناشی از گرانی بنزین عنوان می‌کنند. البته بررسی‌های میدانی از دفاتر مشاور املاک حاکی از این است که بخش زیادی از واحدهای نوساز عرضه شده در بازار، این روزها متعلق به‌خود مشاوران املاک یا سازندگان طرف قرارداد آنها بوده و همین مسئله شائبه فضاسازی ذینفعان برای بالابردن قیمت مسکن را تقویت می‌کند. همچنین در این گزارش میدانی، دخالت مستقیم برخی بنگاه‌های املاک سطح شهر تهران در قیمت‌سازی در بازار مسکن و اجاره‌بها مشهود بوده به‌گونه‌ای که اغلب فروشندگان آپارتمان‌های مسکونی از ارائه هرگونه نظر در مورد قیمت فروش منع شده‌اند و مشاوران املاک تعیین قیمت را به‌دست گرفته‌اند. از دیگر مسائل قابل‌تأمل این است که بررسی‌های میدانی نشان میدهد، با متلاطم شدن دوباره بازار، این روزها قیمت‌های ارائه شده مشاوران املاک برای فروش آپارتمان‌های مسکونی، به‌صورت لحظه‌ای تغییر می‌کند و مثلا در جنوب تهران ظرف ۶ساعت قیمت فروش یک آپارتمان از متری ۷.۵میلیون تومان به ۸.۵میلیون تومان افزایش یافته است.
جولان آپارتمان‌های بی‌سند
با داغ شدن بازار مسکن و هجوم تردیدآمیز نقدینگی، بازار فروش آپارتمان‌های بی‌سند و حتی در دست ساخت هم گرم شده و فروشندگان در تلاش هستند با گرو قرار دادن ۵درصد ارزش آپارتمان، واحد فاقد سند را به خریداران بفروشند. در جریان بازدید میدانی تقریبا همه مشاوران املاک در فایل فروش خود واحدهای بی‌سند نیز داشته‌اند و زمان صدور سند آن را بین یک تا ۳ماه آینده اعلام کرده‌اند؛ درحالی‌که در مواردی با پیگیری از پلیس+۱۰ مشخص شده حتی گواهی پایان‌کار برخی از این ساختمان‌ها صادر نشده و این ساختمان‌ها از لحاظ مقررات فنی و شهرسازی و از نظر شهرداری و سازمان‌های ذیربط تأیید نشده‌اند و اصلا صدور سند برای آن امکان‌پذیر نیست. در شرایطی که احتمال پیدا شدن معارض و مدعی برای واحدهای مسکونی سنددار به یکی از مسائل بازار مسکن تبدیل شده، فروش قولنامه‌ای واحدهای نوساز فاقد سند نیز می‌تواند زمینه بروز مشکلاتی بزرگ‌تر در آینده هموار کند اما اغلب مشاوران املاک با قوت این کار را انجام می‌دهند.
پایان کمپین فرمایشی مشاوران املاک
از اوایل تابستان که با ورود دستگاه‌های بازرسی و قضایی، برخورد با متهمان و اخلالگران اقتصادی شدت گرفت، بنگاه‌های مشاور املاک به‌عنوان یکی از متهمان همیشگی اخلال در بازار مسکن، به‌صورت فرمایشی و با دستور اتحادیه مربوطه به کمپین «نه به اجاره نامتعارف» پیوستند و اعلام کردند از نوشتن قراردادهای رهن و اجاره با قیمت‌های نامتعارف و خارج از توان مردم، معذور هستند. حالا اما از این کمپین که با انتشار گسترده تصاویر دفاتر مشاور املاک در ماه‌های گذشته داغ شده بود، هیچ خبری نیست و اتفاقا برخی از مشاوران املاک برای جلب رضایت خریدار و ترغیب او به خرید آپارتمان، آتش‌بیار بازار اجاره شده‌اند و تعهد می‌دهند که واحد فروخته شده را بالاتر از نرخ بازار رهن بدهند تا کسری نقدینگی خریدار برطرف شود.
گزارش میدانی نشان میدهد بازار مسکن به‌بهانه تبعات تورم بنزینی وارد فاز افزایش قیمتی شده اما دستکاری قیمت نیز در داغ کردن بازار سهم قابل‌توجهی دارد
